Trả lời ngay
Nên xây nhà trọn gói hay khoán nhân công?
Đây là quyết định đầu tiên và tốn kém nhất khi xây nhà ở Ninh Thuận. Bài này so ba hình thức bằng bảng, nói rõ ai chịu rủi ro nào, khoảng giá thị trường của từng hình thức, và 5 câu phải hỏi trước khi ký bất kể chọn hình thức nào.
Nếu chọn trọn gói, phạm vi công việc và cách kiểm nhà thầu trước khi ký có ở trang xây nhà trọn gói Phan Rang.
So sánh
Ba hình thức nhận thầu — ai làm gì, ai chịu gì
| Tiêu chí | Khoán nhân công | Xây thô (nhân công + vật tư thô) | Trọn gói |
|---|---|---|---|
| Ai mua vật tư | Chủ nhà mua hết | Nhà thầu mua vật tư thô; chủ nhà mua phần hoàn thiện | Nhà thầu mua hết |
| Khoảng giá thị trường 2026 (không phải giá SH Design) | 1,2–1,5 triệu/m² sàn quy đổi | 3,0–4,3 triệu/m² | 4,5–6,7 triệu/m² |
| Chủ nhà phải bỏ ra bao nhiêu thời gian | Gần như hằng ngày: đặt vật tư, nhận hàng, đếm, thanh toán | Vài lần/tuần trong giai đoạn hoàn thiện | Theo mốc nghiệm thu, 1–2 lần/tuần |
| Ai chịu hao hụt vật tư | Chủ nhà | Nhà thầu (phần thô), chủ nhà (phần hoàn thiện) | Nhà thầu |
| Ai chịu công chờ khi thiếu vật tư | Chủ nhà trả công dù thợ ngồi chờ | Nhà thầu (phần thô) | Nhà thầu |
| Kiểm soát chất lượng vật tư | Cao nhất — chủ nhà tự chọn từng thứ | Trung bình — phải ghi rõ chủng loại thô trong hợp đồng | Phụ thuộc bảng vật tư kèm hợp đồng |
| Rủi ro lớn nhất | Mua sai loại, sai thời điểm; thất thoát; tranh chấp khối lượng công | Vách giữa “thô” và “hoàn thiện” không rõ → phát sinh | Bảng vật tư ghi chung chung → bị thay hàng kém |
| Phù hợp với ai | Ở gần công trình, có người rảnh trông, biết giá vật liệu | Muốn tự chọn gạch, cửa, thiết bị nhưng không muốn lo phần khung | Đi làm xa, không có thời gian, muốn một đầu mối chịu trách nhiệm |
Khoảng giá trên là mặt bằng thị trường tổng hợp từ các bảng báo giá công khai ở Phan Rang – Ninh Thuận cũ, cập nhật 13/09/2026, không phải báo giá của SH Design. Hầu hết bảng công khai ghi chưa gồm thuế GTGT, chưa gồm ép cọc, gia cố nền, san lấp, cổng rào, sân — nên số thực thanh toán thường cao hơn con số quảng cáo 8–15%.
Nói thẳng
Khoán nhân công rẻ hơn — nhưng rẻ hơn bao nhiêu, và mất gì
Lấy một nhà phố 2 tầng, tổng sàn quy đổi khoảng 150 m². Theo mặt bằng thị trường: khoán nhân công khoảng 180–225 triệu tiền công, cộng vật tư chủ nhà tự mua. Trọn gói cùng quy mô khoảng 675–1.005 triệu. Nhìn con số công thì chênh rất nhiều, nhưng phần vật tư mới là phần lớn tiền — và đó là phần chủ nhà tự mua trong hình thức khoán nhân công. So sánh đúng phải cộng cả vật tư vào.
Bốn khoản làm khoản tiết kiệm trên giấy bị ăn mòn, xếp theo mức hay gặp:
- Hao hụt và thất thoát. Gạch vỡ, xi măng đóng cục vì để ngoài mưa, sắt cắt dư, cát vơi sau mỗi cơn gió — chủ nhà chịu toàn bộ. Nhà thầu trọn gói tính hao hụt vào giá nhưng họ mua số lượng lớn và có kho, tỉ lệ hao thấp hơn.
- Công chờ vật tư. Thợ đến, vật tư chưa về, chủ nhà vẫn phải trả công ngày đó. Một tuần chờ hai buổi, nhân cho 6 tháng là con số không nhỏ.
- Mua sai và mua thiếu. Mua thiếu thì phải đặt lẻ, giá lẻ cao hơn giá theo lô. Mua sai chủng loại (mác xi măng, đường kính sắt, loại gạch) thì hoặc dùng tạm, hoặc bỏ.
- Tranh chấp khối lượng công. Khoán nhân công tính theo m² hay theo hạng mục đều dễ lệch nếu không có bảng khối lượng ký trước. Tô tường, xây bậc, đóng trần — mỗi việc phát sinh là một lần thương lượng.
Kết luận thẳng: khoán nhân công tiết kiệm được thật khi có người nhà trông công trình mỗi ngày và người đó biết giá vật liệu. Thiếu một trong hai điều kiện, phần tiết kiệm thường biến mất; đi làm xa mà khoán nhân công là hình thức đắt nhất trong ba hình thức. Anh/chị ở xa nên đọc thêm bài kiểm soát tiền và tiến độ khi xây nhà ở quê.
Chỗ dễ mất tiền
Vách giữa “thô” và “hoàn thiện”: chỗ phát sinh nhiều nhất
Với hình thức xây thô, phần lớn tranh chấp nằm ở chỗ không ai định nghĩa rõ ranh giới. Sáu hạng mục hay nằm ở vùng xám — phải ghi rõ thuộc bên nào trước khi ký:
- Chống thấm sân thượng, nhà vệ sinh, ban công — thuộc thô hay hoàn thiện?
- Đường ống điện nước âm tường — đi ống thuộc thô, nhưng thiết bị và dây thuộc ai?
- Trần thạch cao và lớp cách nhiệt mái — hay bị bỏ ra ngoài cả hai gói.
- Tô trong, tô ngoài, cán nền — có gói tính tô trong vào thô, gói khác không.
- Cầu thang — phần bê tông thuộc thô, còn lát đá và tay nắm thuộc hoàn thiện.
- Bể nước, bể phốt, hố ga — rất hay bị quên trong cả hai gói.
Cách chặn: yêu cầu bảng khối lượng theo hạng mục kèm hợp đồng, mỗi hạng mục ghi rõ “có / không / tính riêng”. Chi tiết ở bài thi công phần thô gồm những gì và hợp đồng xây nhà 7 điều phải đọc kỹ.
Trước khi ký
Năm câu hỏi dùng được cho cả ba hình thức
- “Bảng khối lượng của nhà tôi đâu?” Không có bảng khối lượng thì mọi con số chỉ là ước. Chưa có bản vẽ thì chưa thể có bảng đúng — xem cách tự kiểm dự toán nhà thầu đưa.
- “Móng loại gì, căn cứ vào đâu?” Nền cát Phan Rang không cho phép chọn móng theo thói quen. Nhà thầu chưa khoan hay đào thử đất mà đã chốt loại móng là dấu hiệu xấu — xem móng đơn hay móng băng.
- “Giá đã gồm thuế chưa, gồm ép cọc và san lấp chưa?” Ba khoản này làm lệch tổng tiền nhiều nhất.
- “Bảo hành bao lâu, ghi ở điều nào?” Nhà ở riêng lẻ tối thiểu 12 tháng theo Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Bảo hành nói miệng không tính.
- “Ai là người chịu trách nhiệm tại công trường, tên gì, số nào?” Một đầu mối có tên. Không có tên cụ thể thì khi hỏng việc sẽ không có ai nhận.
Muốn kiểm cả pháp nhân và năng lực trước khi ký: 7 điều kiểm bằng giấy tờ.
Bước tiếp theo
Chưa chắc chọn hình thức nào cho nhà mình?
Gửi kích thước lô đất và số tầng dự kiến, SH Design khảo sát và báo giá miễn phí trong 7 đơn vị hành chính Ninh Thuận cũ: Phan Rang – Tháp Chàm, Ninh Hải, Ninh Phước, Ninh Sơn, Thuận Bắc, Thuận Nam, Bác Ái. Báo giá ghi rõ phạm vi từng hình thức để anh/chị so.
Hotline/Zalo 0844 987 913 · Thứ 2–Thứ 7, 7:30–17:30. Ảnh trên web là phối cảnh 3D minh hoạ.
Câu hỏi thường gặp
Câu hỏi hay gặp khi chọn hình thức nhận thầu
Khoán nhân công xây nhà giá bao nhiêu một m²?
Mặt bằng thị trường ở Phan Rang – Ninh Thuận cũ năm 2026 khoảng 1,2–1,5 triệu đồng một m² sàn quy đổi, chỉ tính công, chưa có vật tư. Đây là khoảng tổng hợp từ các bảng báo giá công khai, không phải báo giá của một đơn vị cụ thể; số thật phụ thuộc quy mô nhà, số tầng và độ phức tạp kết cấu.
Khoán nhân công có rẻ hơn xây trọn gói không?
Rẻ hơn trên giấy nhưng chỉ rẻ thật khi chủ nhà ở gần công trình, có người trông mỗi ngày và biết giá vật liệu. Bốn khoản ăn mòn phần tiết kiệm là hao hụt vật tư, công chờ khi vật tư chưa về, mua sai hoặc mua thiếu phải đặt lẻ, và tranh chấp khối lượng công. Người đi làm xa chọn khoán nhân công thường tốn hơn trọn gói.
Xây thô là gồm những gì?
Thường gồm móng, khung bê tông cốt thép, tường bao và tường ngăn, mái, cầu thang phần bê tông, đi ống điện nước âm. Sáu hạng mục hay nằm ở vùng xám cần ghi rõ thuộc bên nào là chống thấm, thiết bị điện nước, trần và lớp cách nhiệt mái, tô và cán nền, hoàn thiện cầu thang, bể nước và bể phốt.
Hợp đồng trọn gói cần kèm gì để không bị thay vật tư kém?
Kèm bảng vật tư ghi rõ chủng loại, thương hiệu hoặc nhóm tương đương và thông số chính của từng loại — xi măng, sắt, gạch, cửa, thiết bị vệ sinh, sơn. Ghi “vật tư loại tốt” hoặc “tương đương” mà không nêu nhóm cụ thể là chỗ dễ bị thay hàng. Kèm thêm bảng khối lượng theo hạng mục để đối chiếu khi nghiệm thu.
Đi làm xa thì nên chọn hình thức nào?
Trọn gói, hoặc xây thô nếu có người nhà lo được phần hoàn thiện. Điểm quyết định không phải giá mà là ai có mặt ở công trường khi cần quyết định. Kèm theo đó nên chốt trước cách báo cáo tiến độ bằng ảnh hoặc video theo mốc, và mốc thanh toán gắn với nghiệm thu từng giai đoạn chứ không theo thời gian.
Căn cứ
Căn cứ dùng trong bài
Nghị định 207/2026/NĐ-CP — Điều 32 (bảo hành công trình: nhà ở riêng lẻ tối thiểu 12 tháng).
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 43 khoản 2, Điều 44.
Khoảng giá: tổng hợp từ bốn bảng báo giá công khai của các đơn vị thi công tại Phan Rang – Ninh Thuận cũ, cập nhật 13/09/2026 — là mặt bằng thị trường, không phải giá SH Design.
Người chịu trách nhiệm nội dung: Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse (SH Design), MST 4500637299, chứng chỉ năng lực hạng III NIT-00084587. Nguồn: https://shdesign.vn/thi-cong/ · https://shdesign.vn/bao-gia-vat-tu/. Cập nhật 13/09/2026.
Bước tiếp theo cho nhà của anh/chị
Đọc xong rồi, làm gì tiếp?
Ba dịch vụ có giá niêm yết của SH Design, mỗi gói giải đúng một câu hỏi — dùng gói nào trả gói đó, không ràng buộc thi công.
Chưa có bản vẽ
Phác thảo mặt bằng — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Gửi ảnh sổ đỏ, nhận bản bố trí phòng đúng tỷ lệ lô đất trong 3–5 ngày.
Đã có bản vẽ, muốn soi báo giá
Dự toán bóc tách — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Không ràng buộc phải thi công với SH Design.
Cần hồ sơ đầy đủ
Thiết kế trọn bộ — 180.000đ/m² sàn, một đơn giá phẳng. Kiến trúc, kết cấu, điện nước, có chữ ký người có chứng chỉ hành nghề.
So ba gói cạnh nhau ở /goi-dich-vu/ · Cần người thi công: /thi-cong/ · Đọc thêm: chi phí xây nhà Ninh Thuận · chặn phát sinh từ hợp đồng
Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse — thương hiệu SH Design. Mã số thuế 4500637299, thành lập 04/01/2020, trụ sở 294 Yên Ninh, phường Đông Hải, Phan Rang, tỉnh Khánh Hòa. Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng III số NIT-00084587, hiệu lực đến 24/9/2034. Hotline và Zalo 0844 987 913. Nội dung chuyên môn về thi công, thiết kế và dự toán nhà ở dân dụng tại Phan Rang và các phường xã thuộc tỉnh Ninh Thuận cũ, nay là tỉnh Khánh Hòa.