Trả lời ngay
Hợp đồng xây nhà: bảy điều phải đọc kỹ trước khi ký
Hợp đồng dài 20 trang không đáng sợ; đáng sợ là hợp đồng 2 trang chỉ có tổng tiền. Bài này đi qua bảy mục theo thứ tự đọc, kèm câu hỏi cần hỏi ở mỗi mục.
Mục 1–3
Ai ký, làm gì, bằng vật tư gì
- Bên ký hợp đồng. Phải là pháp nhân (công ty, mã số thuế) có chứng chỉ năng lực, người ký là đại diện theo pháp luật hoặc có uỷ quyền. Ký với cá nhân “anh thợ cả” thì khi có chuyện không có ai chịu trách nhiệm pháp lý. Cách kiểm ở bài 7 điều kiểm trước khi ký.
- Phạm vi công việc. Hai danh sách: việc bao gồm (từng hạng mục) và việc không bao gồm (san lấp, hàng rào, đấu nối…). Thiếu danh sách “không bao gồm” là chỗ phát sinh chui vào — xem bài chi phí phát sinh.
- Phụ lục vật tư. Chủng loại, mã, hãng, mác cho từng nhóm: thép, xi măng, gạch, cát đá, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, điện. Với nhà gần biển ở Phan Rang, ghi thêm mác inox và hệ sơn chống rỉ (bảng ở bài chọn vật liệu không rỉ). Điều khoản thay thế: chỉ được thay bằng loại tương đương và có xác nhận của chủ nhà.
Mục 4–5
Tiền: khối lượng, đơn giá và cách trả
- Bảng khối lượng và đơn giá theo hạng mục, có cột công thức. Đây là căn cứ nghiệm thu và tính phát sinh. Tổng tiền trọn gói vẫn được, nhưng phải kèm bảng này để biết tổng đó gồm gì.
- Tiến độ thanh toán gắn với mốc nghiệm thu (xong móng, xong thân, xong mái, hoàn thiện, bàn giao), không gắn với ngày. Đợt cuối giữ lại một phần cho tới khi bàn giao đủ hồ sơ và giữ tiền bảo hành theo luật.
- Điều khoản giá vật tư biến động: khoá giá hay điều chỉnh theo hoá đơn khi vượt mức thoả thuận — phải ghi rõ, đừng để “tuỳ tình hình”.
- Thuế, hoá đơn: giá đã gồm thuế hay chưa, xuất hoá đơn khi nào. Công ty có pháp nhân thì xuất hoá đơn được; đội thợ tự do thì không.
Mục 6–7
Thời gian, phạt chậm và bảo hành
Thời gian thi công
Ghi số ngày và ngày khởi công dự kiến, kèm điều kiện được gia hạn (mưa bão, chủ nhà đổi thiết kế, vật tư chủ nhà cấp trễ). Không có ngày bàn giao trước khi có bản vẽ và hợp đồng — ai hứa ngày bàn giao lúc mới gặp là đang bán lời hứa.
Phạt chậm hai chiều
Nhà thầu chậm thì phạt theo ngày; chủ nhà chậm thanh toán hoặc chậm duyệt vật tư thì tiến độ được lùi tương ứng. Có hai chiều thì mới công bằng và mới thực thi được.
Bảo hành
Nhà ở riêng lẻ bảo hành tối thiểu 12 tháng, tiền bảo hành 5% giá trị hợp đồng theo Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Ghi rõ phạm vi (kết cấu, chống thấm, điện nước), thời hạn từng phần nếu khác nhau, và cách báo lỗi, thời gian nhà thầu phải có mặt.
Ba thứ nên đính kèm hợp đồng: bộ bản vẽ đã ký từng trang, phụ lục vật tư, bảng khối lượng. Ba thứ đó cộng với biên bản nghiệm thu từng giai đoạn là toàn bộ bằng chứng anh/chị cần nếu có tranh chấp.
Xem dịch vụ thi công trọn gói Kiểm pháp nhân SH Design
Hotline/Zalo 0844 987 913 · Thứ 2–Thứ 7, 7:30–17:30. Ảnh trên web là phối cảnh 3D minh hoạ.
Câu hỏi thường gặp
Câu hỏi hay gặp về hợp đồng xây nhà
Hợp đồng xây nhà trọn gói khác hợp đồng khoán nhân công ở đâu?
Trọn gói: nhà thầu lo cả vật tư và nhân công, chịu trách nhiệm toàn bộ chất lượng, chủ nhà kiểm bằng phụ lục vật tư. Khoán nhân công: chủ nhà tự mua vật tư, nhà thầu chỉ chịu tay nghề — rẻ tiền công nhưng chủ nhà phải tự lo mua, kiểm, bảo quản và chịu rủi ro vật tư.
Nên ứng trước bao nhiêu khi ký hợp đồng?
Ứng theo mốc nghiệm thu, không ứng phần lớn trước khi làm móng. Mức cụ thể do hai bên thoả thuận và ghi trong hợp đồng; nhà thầu đòi ứng quá nửa trước khi khởi công là dấu hiệu cần cân nhắc.
Có cần công chứng hợp đồng xây nhà không?
Pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng thi công nhà ở riêng lẻ; hợp đồng có chữ ký, đóng dấu pháp nhân và đầy đủ phụ lục đã có giá trị. Quan trọng hơn là nội dung bảy mục trong bài.
Nhà thầu bỏ dở giữa chừng thì làm sao?
Hợp đồng nên có điều khoản chấm dứt: chủ nhà được thuê bên khác làm tiếp và trừ chi phí vào phần chưa thanh toán; biên bản nghiệm thu từng giai đoạn giúp xác định phần đã làm. Chọn nhà thầu có pháp nhân và thanh toán theo mốc là cách phòng tốt nhất.
Căn cứ
Căn cứ dùng trong bài
Nghị định 207/2026/NĐ-CP — Điều 32 (bảo hành tối thiểu 12 tháng với nhà ở riêng lẻ, tiền bảo hành 5% giá trị hợp đồng).
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 43 khoản 2 (miễn giấy phép), Điều 44 (điều kiện cấp giấy phép).
Nội dung điều khoản cụ thể do hai bên thoả thuận; bài này là hướng dẫn đọc, không thay tư vấn pháp lý cho từng trường hợp.
Người chịu trách nhiệm nội dung: Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse (SH Design), MST 4500637299, chứng chỉ năng lực hạng III NIT-00084587. Cập nhật 12/09/2026.
Bước tiếp theo cho nhà của anh/chị
Đọc xong rồi, làm gì tiếp?
Ba dịch vụ có giá niêm yết của SH Design, mỗi gói giải đúng một câu hỏi — dùng gói nào trả gói đó, không ràng buộc thi công.
Chưa có bản vẽ
Phác thảo mặt bằng — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Gửi ảnh sổ đỏ, nhận bản bố trí phòng đúng tỷ lệ lô đất trong 3–5 ngày.
Đã có bản vẽ, muốn soi báo giá
Dự toán bóc tách — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Không ràng buộc phải thi công với SH Design.
Cần hồ sơ đầy đủ
Thiết kế trọn bộ — 180.000đ/m² sàn, một đơn giá phẳng. Kiến trúc, kết cấu, điện nước, có chữ ký người có chứng chỉ hành nghề.
So ba gói cạnh nhau ở /goi-dich-vu/ · Cần người thi công: /thi-cong/
Đọc thêm: Đổi vật liệu giữa lúc thi công xác nhận ra sao · Bảo hành công trình tính từ ngày nào · Nghiệm thu xây nhà gồm mấy mốc
Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse — thương hiệu SH Design. Mã số thuế 4500637299, thành lập 04/01/2020, trụ sở 294 Yên Ninh, phường Đông Hải, Phan Rang, tỉnh Khánh Hòa. Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng III số NIT-00084587, hiệu lực đến 24/9/2034. Hotline và Zalo 0844 987 913. Nội dung chuyên môn về thi công, thiết kế và dự toán nhà ở dân dụng tại Phan Rang và các phường xã thuộc tỉnh Ninh Thuận cũ, nay là tỉnh Khánh Hòa.