Trả lời ngay
Nghiệm thu xây nhà gồm mấy mốc, mỗi mốc kiểm gì?
Nghiệm thu không cần anh/chị biết kỹ thuật. Cần đúng ba thứ: biết khi nào phải ra công trường, biết xem cái gì, và có giấy ký sau mỗi lần. Bài này đưa đủ ba thứ đó theo sáu mốc.
Sáu mốc
Bảng sáu mốc nghiệm thu — kiểm gì, đo bằng gì
| Mốc | Thời điểm | Kiểm những gì | Nếu bỏ qua thì sao |
|---|---|---|---|
| ① Móng | Sau khi đổ bê tông móng, trước khi lấp đất | Kích thước móng đúng bản vẽ · số lượng và đường kính thép · lớp bê tông lót · cao độ đáy móng · với móng cọc thì có biên bản ép cọc ghi độ sâu và lực ép từng cọc | Lấp đất rồi thì không kiểm được nữa; móng sai là nứt tường sau 1–2 năm |
| ② Khung từng tầng | Trước khi đổ mỗi sàn, không phải sau | Thép đúng đường kính và khoảng cách · vị trí nối thép · cục kê bảo vệ thép · cốp pha kín, không xệ · phiếu giao bê tông ghi đúng mác đã ký | Đổ xong là không sửa được. Đây là mốc quan trọng nhất trong sáu mốc |
| ③ Tường và mái | Sau khi xây tường, lợp hoặc đổ mái | Tường thẳng, không nghiêng · vị trí cửa đúng bản vẽ · mái có đủ lớp cách nhiệt và khe thông gió đã ký · vít mái đúng loại (vùng biển phải inox có long đền cao su) | Thiếu lớp cách nhiệt thì trả tiền điện suốt vòng đời nhà |
| ④ Điện nước âm | Trước khi tô kín tường | Chụp ảnh toàn bộ đường ống và dây trước khi tô — để sau này khoan tường không đâm vào · thử áp lực đường nước · số lượng ổ cắm, công tắc đúng bản vẽ | Không có ảnh thì mỗi lần khoan tường là một lần đánh cược |
| ⑤ Hoàn thiện | Sau tô, lát, sơn, lắp thiết bị | Gạch không rỗng (gõ nghe tiếng đặc) · sơn đủ lớp, không loang · thiết bị vệ sinh đúng loại trong bảng vật tư · ngâm nước thử chống thấm sân thượng và nhà vệ sinh 24 giờ | Thấm phát hiện sau khi lát xong là phải đục lại |
| ⑥ Bàn giao | Trước lần thanh toán cuối | Đủ hồ sơ: bản vẽ hoàn công, ảnh điện nước âm, phiếu bê tông, biên bản ép cọc · danh sách việc còn tồn và ngày sửa · biên bản bảo hành ghi rõ mốc bắt đầu và thời hạn | Trả hết tiền rồi mới đòi hồ sơ là ở thế yếu |
Quy tắc gắn tiền: mỗi mốc nghiệm thu tương ứng một lần thanh toán, và thanh toán theo khối lượng đã làm, không theo thời gian. Hợp đồng ghi “thanh toán theo tháng” là điều khoản bất lợi cho chủ nhà — xem 7 điều phải đọc kỹ trong hợp đồng.
Không biết kỹ thuật vẫn kiểm được
Năm việc chủ nhà tự làm được ở mọi mốc
- Chụp ảnh có ngày. Mỗi lần ra công trường chụp 10–15 ảnh, để chế độ hiện ngày giờ. Bộ ảnh này là bằng chứng mạnh nhất khi có tranh chấp, và không tốn gì.
- Đối chiếu bảng vật tư. Mang theo bảng vật tư ký kèm hợp đồng, so tên và thông số ghi trên bao xi măng, bó thép, thùng sơn, thùng gạch. Đây là cách phát hiện đổi vật tư nhanh nhất.
- Đếm. Không cần biết tính kết cấu, chỉ cần đếm: bao nhiêu cây thép trong một dầm, khoảng cách bao nhiêu, bao nhiêu ổ cắm trong phòng. So với bản vẽ. Lệch thì hỏi.
- Gõ và ngâm. Gõ gạch lát nghe tiếng rỗng là bơm keo hoặc lát lại. Ngâm nước sân thượng và nhà vệ sinh 24 giờ rồi xem trần dưới — không có cách nào rẻ hơn để phát hiện thấm.
- Ký biên bản ngay tại chỗ. Một tờ A4 cũng được: ngày, mốc nào, đạt hay chưa, việc còn tồn, hai bên ký. Không ký thì lần sau không ai nhớ đã thống nhất gì.
Đi làm xa thì làm thế nào: chốt trước trong hợp đồng rằng nhà thầu gửi ảnh và video theo mốc, và anh/chị có quyền thuê một kỹ sư độc lập kiểm ở mốc ① và ②. Chi tiết ở bài kiểm soát tiền và tiến độ khi xây nhà ở quê.
Riêng ở Phan Rang
Ba mốc cần kiểm kỹ hơn nơi khác
- Mốc ① với nền cát. Đòi xem kết quả khảo sát đất và đối chiếu với loại móng đang làm. Nhà thầu chốt móng mà chưa khoan hay đào thử là dấu hiệu xấu — xem móng đơn hay móng băng.
- Mốc ③ với mái. Kiểm đủ ba lớp đã ký: cách nhiệt sát mái, khoảng thông gió có lối thoát ở đỉnh, và trần. Vùng gió mạnh kiểm thêm mật độ vít ở mép và góc mái — xem chống tốc mái vùng gió mạnh.
- Mốc ⑤ với nhà gần biển. Kiểm vật liệu kim loại: vít inox, bản lề, lan can, ray cửa cuốn. Đây là nhóm hỏng trước tiên và thay sau đắt hơn làm đúng từ đầu — xem chọn cửa và lan can không gỉ.
Bước tiếp theo
Muốn nhà thầu nghiệm thu theo mốc và gắn với thanh toán?
SH Design báo giá kèm bảng khối lượng theo hạng mục, và mốc thanh toán gắn với mốc nghiệm thu — chưa nghiệm thu thì chưa thu tiền giai đoạn đó. Khảo sát và báo giá miễn phí trong 7 đơn vị hành chính Ninh Thuận cũ.
Hotline/Zalo 0844 987 913 · Thứ 2–Thứ 7, 7:30–17:30. Ảnh trên web là phối cảnh 3D minh hoạ.
Câu hỏi thường gặp
Câu hỏi hay gặp về nghiệm thu
Nghiệm thu xây nhà gồm mấy mốc?
Với nhà ở riêng lẻ nên chia sáu mốc: móng, khung bê tông từng tầng, tường và mái, điện nước âm, hoàn thiện, và bàn giao. Mỗi mốc nên gắn với một lần thanh toán, thanh toán theo khối lượng đã làm chứ không theo thời gian.
Mốc nghiệm thu nào quan trọng nhất?
Mốc kiểm thép trước khi đổ bê tông mỗi sàn. Đổ xong là không sửa được, trong khi thép sai đường kính, sai khoảng cách hoặc nối sai vị trí ảnh hưởng trực tiếp tới an toàn. Nguyên tắc chung là kiểm cái gì sắp bị che lại: thép trước khi đổ, ống nước trước khi tô, chống thấm trước khi lát.
Chủ nhà không biết kỹ thuật thì nghiệm thu thế nào?
Làm được năm việc không cần chuyên môn: chụp ảnh có ngày giờ mỗi lần ra công trường; mang bảng vật tư ký kèm hợp đồng để đối chiếu nhãn trên bao bì; đếm số cây thép và khoảng cách rồi so bản vẽ; gõ gạch lát nghe tiếng rỗng và ngâm nước thử chống thấm 24 giờ; ký biên bản ngay tại chỗ dù chỉ một tờ A4.
Biên bản nghiệm thu cần ghi những gì?
Ngày nghiệm thu, nghiệm thu mốc nào, kết quả đạt hay chưa đạt, danh sách việc còn tồn kèm ngày sửa, và chữ ký hai bên. Ở mốc bàn giao cần thêm danh mục hồ sơ giao nhận và biên bản bảo hành ghi rõ mốc bắt đầu cùng thời hạn.
Đi làm xa, không ra công trường được thì sao?
Chốt trước trong hợp đồng rằng nhà thầu gửi ảnh và video theo từng mốc, và chủ nhà có quyền thuê kỹ sư độc lập kiểm ở mốc móng và mốc thép trước khi đổ. Quan trọng hơn nữa là gắn mốc thanh toán với mốc nghiệm thu, để việc không nghiệm thu tự động dừng dòng tiền.
Căn cứ
Căn cứ dùng trong bài
Nghị định 207/2026/NĐ-CP — Điều 32 (bảo hành công trình: nhà ở riêng lẻ tối thiểu 12 tháng; tiền bảo hành 3% hoặc 5% giá trị hợp đồng).
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 43 khoản 2, Điều 44.
QCVN 02:2022/BXD — số liệu nắng, gió khu vực Ninh Thuận – Khánh Hòa (dùng cho phần kiểm mái và chống ăn mòn).
Người chịu trách nhiệm nội dung: Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse (SH Design), MST 4500637299, chứng chỉ năng lực hạng III NIT-00084587. Nguồn: https://shdesign.vn/thi-cong/ · https://shdesign.vn/hop-dong-xay-nha-7-dieu-phai-doc-ky/. Cập nhật 13/09/2026.
Bước tiếp theo cho nhà của anh/chị
Đọc xong rồi, làm gì tiếp?
Ba dịch vụ có giá niêm yết của SH Design, mỗi gói giải đúng một câu hỏi — dùng gói nào trả gói đó, không ràng buộc thi công.
Chưa có bản vẽ
Phác thảo mặt bằng — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Gửi ảnh sổ đỏ, nhận bản bố trí phòng đúng tỷ lệ lô đất trong 3–5 ngày.
Đã có bản vẽ, muốn soi báo giá
Dự toán bóc tách — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Không ràng buộc phải thi công với SH Design.
Cần hồ sơ đầy đủ
Thiết kế trọn bộ — 180.000đ/m² sàn, một đơn giá phẳng. Kiến trúc, kết cấu, điện nước, có chữ ký người có chứng chỉ hành nghề.
So ba gói cạnh nhau ở /goi-dich-vu/ · Cần người thi công: /thi-cong/ · Đọc thêm: tiến độ từng giai đoạn · tự kiểm dự toán
Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse — thương hiệu SH Design. Mã số thuế 4500637299, thành lập 04/01/2020, trụ sở 294 Yên Ninh, phường Đông Hải, Phan Rang, tỉnh Khánh Hòa. Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng III số NIT-00084587, hiệu lực đến 24/9/2034. Hotline và Zalo 0844 987 913. Nội dung chuyên môn về thi công, thiết kế và dự toán nhà ở dân dụng tại Phan Rang và các phường xã thuộc tỉnh Ninh Thuận cũ, nay là tỉnh Khánh Hòa.