Trả lời ngay
Đổi vật liệu hoặc đổi thiết kế giữa lúc thi công thì xác nhận ra sao?
Bài này đưa mẫu nội dung tờ xác nhận, bảng năm loại thay đổi kèm mức ảnh hưởng, và ba cái bẫy hay làm chủ nhà mất tiền khi đổi giữa đường.
Mẫu dùng được ngay
Tờ xác nhận thay đổi gồm bảy dòng
- Số và ngày. Đánh số liên tiếp từ 01 để không ai chèn thêm tờ về sau. Ghi ngày ký thật, không ghi ngày lùi.
- Hạng mục đổi. Ghi theo tên trong bảng khối lượng gốc, ví dụ “gạch ốp sàn tầng 1, phòng khách” — không ghi “gạch phòng khách” chung chung.
- Trước và sau. Hai cột: đang là gì, đổi thành gì. Ghi cả chủng loại và kích thước, không chỉ ghi tên hãng.
- Khối lượng thay đổi. Số m², số mét, số cái. Có số thì mới kiểm được đơn giá.
- Tiền tăng hoặc giảm. Ghi cả đơn giá và thành tiền. Chưa chốt được đơn giá thì ghi “đơn giá chốt trước ngày…”, nhưng đừng để trống.
- Ảnh hưởng thời gian. Cộng thêm mấy ngày vào mốc hoàn thành. Vật liệu phải đặt ngoài tỉnh thường cộng 7–20 ngày.
- Hai bên ký. Mỗi bên giữ một bản. Ảnh chụp tờ đã ký gửi qua Zalo cho cả hai là đủ làm bằng chứng.
Một mẹo giữ đầu tỉnh táo: mỗi tờ xác nhận ghi thêm một dòng cuối — “tổng hợp đồng sau lần đổi này: … đồng”. Làm vậy thì đến tờ thứ chín anh/chị vẫn biết mình đang ở đâu, không phải cộng lại cả tập giấy khi quyết toán.
Mức ảnh hưởng
Năm loại thay đổi và cái giá thật của chúng
| Loại thay đổi | Đổi được tới lúc nào | Hay phát sinh thêm ở đâu |
|---|---|---|
| Đổi gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện | Tới trước khi đặt hàng hạng mục đó | Ít rủi ro nhất. Chỉ chênh tiền vật liệu, hiếm khi ảnh hưởng tiến độ nếu hàng có sẵn |
| Đổi vị trí ổ điện, đèn, công tắc | Trước khi tô tường | Đổi sau khi tô là phải cắt tường, trát lại, sơn lại cả mảng — tiền công gấp nhiều lần tiền vật liệu |
| Đổi vị trí vệ sinh, bếp (đường nước) | Trước khi cán nền và ốp lát | Đổi sau là đục nền, làm lại chống thấm, lát lại. Đắt nhất trong nhóm hoàn thiện |
| Dời hoặc bỏ tường ngăn | Tuỳ tường có chịu lực hay không | Tường không chịu lực thì dễ. Tường liên quan kết cấu thì phải hỏi người thiết kế trước, không quyết ngoài công trường |
| Thêm tầng, đổi mái, mở rộng diện tích | Càng sớm càng tốt, tốt nhất trước khi làm móng | Đụng móng và cột. Sau khi đổ móng gần như không đổi được, và có thể phải điều chỉnh giấy phép |
Quy tắc một câu: càng gần lúc hạng mục bị che kín thì đổi càng đắt. Đổi trước khi đặt hàng là rẻ nhất; đổi sau khi đã che kín là đắt nhất, vì tiền phá và làm lại thường lớn hơn tiền của chính thứ được đổi.
Cẩn thận
Ba bẫy làm chủ nhà mất tiền khi đổi giữa đường
- “Cái này tương đương, khỏi tính thêm”. Tương đương về công dụng chưa chắc tương đương về giá. Yêu cầu ghi ra giấy cả hai đơn giá, kể cả khi kết luận là không chênh — để sau này không ai nói khác.
- Đổi xuống mà không được giảm tiền. Đây là bẫy ít ai để ý: đổi từ gạch cao xuống gạch thấp hơn, hoặc bỏ một hạng mục, thì tổng hợp đồng phải giảm. Nếu nhà thầu chỉ làm phụ lục cho phần tăng mà bỏ qua phần giảm thì chủ nhà chịu lỗ hai lần.
- Nhận vật liệu khác chủng loại vì “hàng kia hết”. Nếu đúng là hết hàng thì vẫn phải có tờ xác nhận, có đơn giá, có chữ ký. Nhận rồi mới nói là đã mất quyền thương lượng — và mất luôn căn cứ bảo hành, vì hợp đồng ghi một chủng loại mà trên nhà là chủng loại khác. Xem sáu nguồn chi phí phát sinh.
Riêng ở Phan Rang: nhiều chủng loại phải đặt từ Nha Trang, Sài Gòn hoặc Đà Nẵng. Đổi sang hàng không có sẵn tại địa phương thường cộng thêm 7–20 ngày chờ hàng và có phí vận chuyển riêng. Hỏi rõ hai con số này trước khi ký tờ xác nhận, đừng để nó thành phát sinh ở đợt cuối. Với nhà gần biển, đừng đổi vật liệu ngoài trời xuống chủng loại kém chống ăn mòn hơn chỉ để tiết kiệm — xem chống ăn mòn hơi muối.
Bước tiếp theo
Muốn biết đổi cái này tốn thêm bao nhiêu?
Có bản vẽ rồi thì gói dự toán bóc tách cho anh/chị bảng khối lượng theo từng hạng mục — đúng thứ cần có để biết đổi một thứ thì tổng đổi bao nhiêu, và để so hai báo giá trên cùng một cách tính. Không ràng buộc phải thi công với SH Design.
Hotline/Zalo 0844 987 913 · Thứ 2–Thứ 7, 7:30–17:30. Ảnh trên web là phối cảnh 3D minh hoạ.
Câu hỏi thường gặp
Câu hỏi hay gặp khi đổi giữa lúc thi công
Đổi vật liệu giữa lúc thi công thì xác nhận thế nào?
Phải có một tờ xác nhận hoặc phụ lục hợp đồng ghi đủ bốn thứ: đổi hạng mục nào, tiền tăng hay giảm bao nhiêu, cộng thêm mấy ngày vào tiến độ, và ngày hai bên ký. Mỗi bên giữ một bản; ảnh chụp tờ đã ký gửi cho nhau là đủ làm bằng chứng. Nói miệng ngoài công trường hoặc để cuối cùng tính là cách sinh tranh chấp ở đợt quyết toán.
Đổi vị trí ổ điện hoặc đường nước thì tốn thêm nhiều không?
Tuỳ thời điểm. Đổi vị trí ổ điện trước khi tô tường thì rẻ; đổi sau khi tô là phải cắt tường, trát lại và sơn lại cả mảng, tiền công thường lớn hơn tiền vật liệu nhiều lần. Đổi vị trí vệ sinh hay bếp sau khi cán nền còn đắt hơn, vì phải đục nền, làm lại chống thấm và lát lại.
Đổi xuống vật liệu rẻ hơn thì có được giảm tiền?
Có, và đây là chỗ chủ nhà hay bị bỏ sót. Nếu đổi xuống chủng loại thấp hơn hoặc bỏ một hạng mục thì tổng hợp đồng phải giảm tương ứng. Yêu cầu làm phụ lục cho cả phần giảm, không chỉ làm cho phần tăng.
Đổi thiết kế nhiều thì có phải xin lại giấy phép?
Nếu đổi làm thay đổi số tầng, diện tích sàn, chiều cao hoặc kết cấu chịu lực thì phải điều chỉnh giấy phép, theo Điều 43 và Điều 44 Luật Xây dựng 135/2025/QH15. Đổi vật liệu hoàn thiện, màu sơn, thiết bị thì không. Đổi bố trí tường ngăn bên trong thường không, nhưng nếu tường đó liên quan kết cấu thì phải hỏi người thiết kế trước, không quyết ngoài công trường.
Nhà thầu nói hàng hết, đưa loại khác thì làm sao?
Vẫn phải có tờ xác nhận đổi, ghi rõ chủng loại mới và đơn giá, hai bên ký trước khi thi công. Nhận rồi mới nói là đã mất quyền thương lượng và mất luôn căn cứ bảo hành, vì hợp đồng ghi một chủng loại mà trên nhà lại là chủng loại khác. Ở Phan Rang nhiều chủng loại phải đặt từ ngoài tỉnh, nên hỏi luôn hai con số: cộng thêm mấy ngày và phí vận chuyển bao nhiêu.
Căn cứ
Căn cứ dùng trong bài
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 43 khoản 2 (miễn giấy phép), Điều 44 (điều kiện cấp giấy phép; cơ sở xác định khi nào phải điều chỉnh giấy phép).
Nghị định 207/2026/NĐ-CP — Điều 32 (bảo hành tối thiểu 12 tháng với nhà ở riêng lẻ; liên quan phần đổi chủng loại làm mất căn cứ bảo hành).
QCVN 02:2022/BXD — số liệu nắng, gió, mưa khu vực Ninh Thuận – Khánh Hòa, dùng cho phần chọn vật liệu ngoài trời.
Người chịu trách nhiệm nội dung: Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse (SH Design), MST 4500637299, chứng chỉ năng lực hạng III NIT-00084587. Nguồn: https://shdesign.vn/thi-cong/. Cập nhật 13/09/2026.
Bước tiếp theo cho nhà của anh/chị
Đọc xong rồi, làm gì tiếp?
Ba dịch vụ có giá niêm yết của SH Design, mỗi gói giải đúng một câu hỏi — dùng gói nào trả gói đó, không ràng buộc thi công.
Chưa có bản vẽ
Phác thảo mặt bằng — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Gửi ảnh sổ đỏ, nhận bản bố trí phòng đúng tỷ lệ lô đất trong 3–5 ngày.
Đã có bản vẽ, muốn soi báo giá
Dự toán bóc tách — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Không ràng buộc phải thi công với SH Design.
Cần hồ sơ đầy đủ
Thiết kế trọn bộ — 180.000đ/m² sàn, một đơn giá phẳng. Kiến trúc, kết cấu, điện nước, có chữ ký người có chứng chỉ hành nghề.
So ba gói cạnh nhau ở /goi-dich-vu/ · Đọc thêm: hợp đồng xây nhà cần có gì · chi phí phát sinh
Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse — thương hiệu SH Design. Mã số thuế 4500637299, thành lập 04/01/2020, trụ sở 294 Yên Ninh, phường Đông Hải, Phan Rang, tỉnh Khánh Hòa. Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng III số NIT-00084587, hiệu lực đến 24/9/2034. Hotline và Zalo 0844 987 913. Nội dung chuyên môn về thi công, thiết kế và dự toán nhà ở dân dụng tại Phan Rang và các phường xã thuộc tỉnh Ninh Thuận cũ, nay là tỉnh Khánh Hòa.