Trả lời ngay
Bảo hành công trình tính từ ngày nào?
Bài này nói rõ mốc tính, cái gì được bảo hành và cái gì không, ba tình huống hay tranh chấp ở Phan Rang, và bốn giấy tờ chủ nhà phải giữ.
Mốc tính
Bốn ngày dễ bị nhầm là mốc bảo hành
| Ngày | Có phải mốc bảo hành? | Ghi chú |
|---|---|---|
| Ngày ký hợp đồng | Không | Chỉ là mốc bắt đầu nghĩa vụ thi công |
| Ngày khởi công | Không | Nếu tính từ đây thì nhà xây 8 tháng đã ăn mất 8 tháng bảo hành |
| Ngày nghiệm thu hoàn thành, ký biên bản | ĐÚNG | Mốc duy nhất có căn cứ pháp lý |
| Ngày thanh toán đợt cuối | Không | Hay bị nhà thầu viện ra để lùi mốc khi chủ nhà chậm trả |
Vì sao chỗ này hay tranh chấp: nhiều nhà làm xong rồi ở luôn mà không ký biên bản nghiệm thu nào. Hai năm sau nứt tường, chủ nhà nói “mới xong năm ngoái”, nhà thầu nói “làm xong từ hai năm rồi” — không ai chứng minh được. Cách chặn: ký biên bản nghiệm thu có ghi ngày, hai bên mỗi bên giữ một bản. Xem thêm nghiệm thu xây nhà gồm mấy mốc.
Phạm vi
Cái gì được bảo hành, cái gì không
| Hạng mục | Bảo hành | Không bảo hành |
|---|---|---|
| Kết cấu | Nứt do co ngót bất thường, nứt kết cấu, lún không đều do thi công móng | Nứt do chủ nhà tự đập tường, tự khoan cắt, tự nâng tầng |
| Chống thấm | Thấm mái, thấm sàn vệ sinh, thấm chân tường do thi công sai | Thấm do tắc ống thoát mà không thông định kỳ, do trồng cây trên sân thượng |
| Điện nước | Rò rỉ đường ống âm, mất pha, aptomat sai tải do đấu nối sai | Thiết bị khách tự mua tự gắn; hỏng do quá tải khi khách thêm máy lạnh |
| Hoàn thiện | Gạch rỗng ruột, bong sơn diện rộng, cửa xệ do lắp sai | Xước, va đập, vết bẩn, mốc do không thông thoáng |
| Thiết bị có bảo hành hãng | Theo phiếu bảo hành của hãng, thường 12–60 tháng | Không nằm trong bảo hành nhà thầu — phải giữ phiếu riêng |
| Nguyên nhân bên ngoài | — | Bão, lụt, sét, động đất, hoặc bên thứ ba đào phá |
Điểm nhiều người không biết: hết 12 tháng bảo hành không có nghĩa nhà thầu hết trách nhiệm. Nếu công trình hỏng do lỗi thi công gây thiệt hại thì trách nhiệm dân sự vẫn còn theo Bộ luật Dân sự, độc lập với thời hạn bảo hành. Bảo hành là nghĩa vụ sửa chữa miễn phí có thời hạn, không phải giới hạn cuối cùng của trách nhiệm.
Riêng ở Phan Rang
Ba tình huống hay tranh chấp ở đây
- Gỉ vít mái tôn trong 12 tháng. Nhà gần biển, hơi muối ăn vít nhanh. Nhà thầu hay nói “do môi trường”. Cách chặn: ghi rõ trong hợp đồng chủng loại vít và tôn (vít mạ kẽm nhúng nóng hay inox, tôn mạ hợp kim nhôm kẽm). Đúng chủng loại mà vẫn gỉ trong 12 tháng thì thuộc bảo hành. Xem chống ăn mòn hơi muối.
- Nứt tường mùa nắng. Chênh nhiệt ngày đêm lớn làm nứt lớp tô nhiều hơn nơi khác. Nứt chân chim mảnh trên lớp tô là co ngót, thường thuộc bảo hành hoàn thiện. Nứt chéo xuyên tường là dấu hiệu kết cấu, thuộc nhóm nặng hơn — xem nứt tường có nguy hiểm không.
- Lún nền sân và nền tầng một trên nền cát. Nền cát đầm chưa đủ thì vài tháng sau sụt cục bộ. Đây là lỗi thi công, thuộc bảo hành. Cách chặn từ đầu: ghi số lớp đầm và độ chặt yêu cầu vào hợp đồng, có ảnh từng lớp.
Việc chủ nhà phải làm
Bốn giấy tờ giữ lại thì bảo hành mới dùng được
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành có ghi ngày, hai bên ký. Đây là mốc tính. Không có nó là không có bảo hành.
- Phiếu bảo hành ghi rõ thời hạn, phạm vi, số điện thoại tiếp nhận và thời gian phản hồi. Phiếu chỉ ghi “bảo hành 12 tháng” mà không ghi phạm vi là gần như vô dụng khi tranh chấp.
- Ảnh các giai đoạn che kín: thép móng trước khi đổ, đường ống âm trước khi tô, lớp chống thấm trước khi cán. Đây là bằng chứng duy nhất cho phần không còn nhìn thấy được.
- Điều khoản tiền bảo hành trong hợp đồng: giữ 3% hay 5%, giữ bao lâu, điều kiện hoàn. Không giữ lại đồng nào thì khi gọi bảo hành không có gì ràng buộc nhà thầu quay lại.
Cách gọi bảo hành cho đúng: báo bằng văn bản hoặc tin nhắn có mốc thời gian, kèm ảnh và mô tả vị trí, giữ lại bản gửi. Gọi điện thoại không để lại dấu vết. Nếu nhà thầu không xử lý thì đây là căn cứ để trừ vào tiền bảo hành đang giữ.
Bước tiếp theo
Muốn xem điều khoản bảo hành trước khi ký?
SH Design đưa mẫu điều khoản bảo hành và biên bản nghiệm thu để anh/chị đọc trước, so với nhà thầu khác, rồi mới quyết. Thời hạn theo Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, ghi rõ phạm vi từng nhóm hạng mục thay vì một câu chung.
Hotline/Zalo 0844 987 913 · Thứ 2–Thứ 7, 7:30–17:30. Ảnh trên web là phối cảnh 3D minh hoạ.
Câu hỏi thường gặp
Câu hỏi hay gặp về bảo hành
Bảo hành công trình tính từ ngày nào?
Tính từ ngày nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng, tức ngày hai bên ký biên bản nghiệm thu cuối cùng. Không tính từ ngày ký hợp đồng, ngày khởi công hay ngày thanh toán đợt cuối. Vì vậy biên bản nghiệm thu phải ghi ngày rõ ràng và mỗi bên giữ một bản.
Nhà ở riêng lẻ được bảo hành bao lâu?
Tối thiểu 12 tháng theo Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Công trình cấp đặc biệt và cấp I là tối thiểu 24 tháng. Đây là mức tối thiểu của pháp luật, hai bên được thoả thuận dài hơn nhưng không được ngắn hơn.
Tiền bảo hành giữ lại bao nhiêu phần trăm?
Theo Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP là 3% hoặc 5% giá trị hợp đồng tuỳ cấp công trình. Khoản này chỉ được hoàn khi hết thời hạn bảo hành và không còn tồn tại khiếm khuyết. Không giữ lại đồng nào thì khi cần gọi bảo hành sẽ không có gì ràng buộc nhà thầu quay lại.
Hết bảo hành thì nhà thầu hết trách nhiệm luôn?
Không. Bảo hành là nghĩa vụ sửa chữa miễn phí trong một thời hạn. Nếu công trình hỏng do lỗi thi công gây thiệt hại thì trách nhiệm dân sự vẫn còn theo Bộ luật Dân sự, độc lập với thời hạn bảo hành. Nhưng chứng minh lỗi sau khi hết bảo hành khó hơn nhiều, nên ảnh các giai đoạn che kín rất quan trọng.
Vít mái tôn gỉ trong năm đầu có được bảo hành?
Được, nếu nhà thầu dùng đúng chủng loại đã ghi trong hợp đồng mà vẫn gỉ. Nhà gần biển ở Phan Rang hơi muối ăn vít nhanh, nên hợp đồng phải ghi rõ chủng loại vít và tôn, ví dụ vít mạ kẽm nhúng nóng hoặc inox. Không ghi chủng loại thì nhà thầu sẽ viện lý do môi trường và chủ nhà không có căn cứ phản bác.
Căn cứ
Căn cứ dùng trong bài
Nghị định 207/2026/NĐ-CP — Điều 32 (thời hạn bảo hành: cấp đặc biệt và cấp I từ 24 tháng, các cấp còn lại từ 12 tháng; tiền bảo hành 3% hoặc 5% giá trị hợp đồng). ⚠️ Nghị định 06/2021/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ 01/7/2026 — chỗ nào còn dẫn văn bản đó là đã lỗi thời.
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 43 khoản 2, Điều 44.
QCVN 02:2022/BXD — số liệu nắng, gió, mưa khu vực Ninh Thuận – Khánh Hòa, dùng cho phần ăn mòn hơi muối và chênh nhiệt.
Người chịu trách nhiệm nội dung: Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse (SH Design), MST 4500637299, chứng chỉ năng lực hạng III NIT-00084587. Nguồn: https://shdesign.vn/thi-cong/. Cập nhật 13/09/2026.
Bước tiếp theo cho nhà của anh/chị
Đọc xong rồi, làm gì tiếp?
Ba dịch vụ có giá niêm yết của SH Design, mỗi gói giải đúng một câu hỏi — dùng gói nào trả gói đó, không ràng buộc thi công.
Chưa có bản vẽ
Phác thảo mặt bằng — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Gửi ảnh sổ đỏ, nhận bản bố trí phòng đúng tỷ lệ lô đất trong 3–5 ngày.
Đã có bản vẽ, muốn soi báo giá
Dự toán bóc tách — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Không ràng buộc phải thi công với SH Design.
Cần hồ sơ đầy đủ
Thiết kế trọn bộ — 180.000đ/m² sàn, một đơn giá phẳng. Kiến trúc, kết cấu, điện nước, có chữ ký người có chứng chỉ hành nghề.
So ba gói cạnh nhau ở /goi-dich-vu/ · Đọc thêm: hợp đồng xây nhà cần có gì · chi phí phát sinh
Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse — thương hiệu SH Design. Mã số thuế 4500637299, thành lập 04/01/2020, trụ sở 294 Yên Ninh, phường Đông Hải, Phan Rang, tỉnh Khánh Hòa. Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng III số NIT-00084587, hiệu lực đến 24/9/2034. Hotline và Zalo 0844 987 913. Nội dung chuyên môn về thi công, thiết kế và dự toán nhà ở dân dụng tại Phan Rang và các phường xã thuộc tỉnh Ninh Thuận cũ, nay là tỉnh Khánh Hòa.