Trả lời ngay
Sân, cổng, tường rào, thoát nước có nằm trong báo giá xây nhà không?
Bài này liệt kê đủ nhóm hạng mục ngoài nhà, cách đo khối lượng để tự kiểm, và bốn chỗ ở Phan Rang khiến nhóm này đắt hơn nơi khác.
Phạm vi một gói xây nhà trọn gói Phan Rang nên ghi rõ các hạng mục phụ này ngay trong hợp đồng. Cách soát các dòng còn thiếu trong một bản báo giá xây nhà trọn gói Phan Rang có ở bài riêng.
Danh sách
Trong nhà và ngoài nhà tính khác nhau thế nào
| Hạng mục | Có trong đơn giá m² sàn? | Nếu tính riêng thì đo theo gì |
|---|---|---|
| Móng, khung cột dầm, sàn, tường, mái của nhà | Có | Đã quy đổi vào m² sàn |
| Hoàn thiện trong nhà: tô, sơn, ốp lát, cửa, điện nước âm | Có (gói trọn gói) | Đã quy đổi vào m² sàn |
| Sân trước, sân sau, lối đi quanh nhà | Không | m² sân, ghi rõ kết cấu: bê tông dày bao nhiêu, có lát gạch hay không |
| Tường rào | Không | m² tường rào, hoặc mét dài kèm chiều cao. Ghi rõ có móng rào riêng không |
| Cổng, cửa cổng, trụ cổng | Không | Trụ tính theo cái, cánh cổng tính theo m² hoặc bộ. Ghi rõ vật liệu và có mô tơ hay không |
| Thoát nước ngoài nhà: hố ga, ống ra cống chung | Không | Mét dài ống theo đường kính, hố ga theo cái |
| Bể nước, bể phốt ngoài phạm vi nhà | Không | m³ dung tích, hoặc theo cái nếu dùng bể nhựa |
| Bậc tam cấp ngoài, ốp đá bậc, ốp đá mặt tiền phần ngoài nhà | Không | m² hoặc mét dài, ghi rõ loại đá và độ dày |
| San lấp, nâng cốt nền sân, vận chuyển đất | Không | m³ đất, cộng phí vận chuyển |
| Đồng hồ nước, công tơ điện, đấu nối hạ tầng | Không | Theo phí thực tế của đơn vị cấp nước, cấp điện |
Cách đọc một báo giá cho nhanh: tìm chữ “ngoài nhà” hoặc “hạng mục phụ” trong bảng khối lượng. Không thấy mục nào như vậy thì nhóm này chưa được tính, dù báo giá có ghi chữ “trọn gói”. Chữ “trọn gói” trong nghề nghĩa là trọn gói phần nhà, không phải trọn gói cả lô đất.
Tự kiểm
Ba bước tự tính khối lượng nhóm ngoài nhà
- Lấy diện tích sân. Diện tích lô đất trừ diện tích nhà chiếm chỗ ở tầng một. Ví dụ lô 5×20 = 100 m², nhà chiếm 5×16 = 80 m², còn 20 m² sân. Đây là con số để nhân với đơn giá sân.
- Lấy mét dài tường rào. Đo chu vi phần đất không giáp nhà bên. Lô 5×20 nằm giữa hai nhà thì thường chỉ cần rào mặt trước 5 mét; lô góc thì phải rào 25 mét. Chênh lệch này rất lớn — đây là lý do hai nhà cùng diện tích mà chi phí rào lệch năm lần.
- Đếm số hố ga và mét ống ra cống. Đo từ vị trí bể phốt và hố ga cuối ra tới cống chung trước nhà. Nhà lùi sâu thì đoạn này dài, và nếu phải cắt mặt đường để đấu nối thì có thêm khoản hoàn trả mặt đường.
Có ba con số này rồi thì yêu cầu nhà thầu điền đơn giá vào, và bắt cả hai nhà thầu điền cùng một bảng. Lúc đó mới so được. Muốn ước tính phần nhà trước để biết ngân sách, dùng công cụ ước tính chi phí; muốn bảng khối lượng đầy đủ từ bản vẽ thì xem gói dự toán bóc tách.
Riêng ở Phan Rang
Bốn chỗ làm nhóm ngoài nhà đắt hơn dự tính
- Nền cát, sân dễ sụt. Sân bê tông trên nền cát chưa đầm đủ lớp thì vài tháng sau nứt và sụt cục bộ. Muốn bền thì phải đầm theo lớp và có lưới thép, và điều đó phải ghi trong bảng khối lượng — nếu không, báo giá rẻ hơn chỉ vì làm mỏng hơn.
- Cốt nền sân so với đường. Đường trong khu dân cư được nâng dần qua các năm. Làm sân thấp hơn đường là nước chảy vào nhà khi mưa lớn. Nâng cốt sân kéo theo khối lượng san lấp tính theo m³, đây là khoản hay bị bỏ sót nhất.
- Hơi muối ăn cổng và rào sắt. Nhà gần biển thì cổng sắt sơn thường gỉ trong vài năm. Chọn vật liệu chịu được hơi muối làm đội giá nhóm này, nhưng thay cổng sớm còn đắt hơn — xem chống ăn mòn hơi muối và chọn cửa và lan can nhà gần biển.
- Thoát nước mùa mưa dồn. Mưa ở đây ít ngày nhưng dồn cường độ cao. Sân phẳng không có độ dốc và không có rãnh thu là đọng nước ngay. Bảng khối lượng nên có mục rãnh thu và độ dốc sân, không chỉ có m² bê tông.
Bước tiếp theo
Muốn một bảng kê có cả phần ngoài nhà?
SH Design khảo sát tại chỗ, đo sân, đo mét rào, xem cốt nền so với đường, rồi đưa bảng khối lượng tách riêng hai nhóm — phần nhà và phần ngoài nhà — để anh/chị thấy đủ con số trước khi quyết. Khảo sát và báo giá miễn phí trong 7 đơn vị hành chính Ninh Thuận cũ.
Hotline/Zalo 0844 987 913 · Thứ 2–Thứ 7, 7:30–17:30. Ảnh trên web là phối cảnh 3D minh hoạ.
Câu hỏi thường gặp
Câu hỏi hay gặp về hạng mục ngoài nhà
Sân và tường rào có nằm trong giá xây nhà trọn gói không?
Mặc định là không. Đơn giá theo m² sàn chỉ gồm phần nhà: móng, khung, sàn, tường, mái và hoàn thiện trong phạm vi ngôi nhà. Sân, tường rào, cổng, thoát nước ngoài nhà, bể nước, bậc tam cấp ngoài đều tính riêng theo khối lượng thực tế. Chữ trọn gói trong nghề nghĩa là trọn gói phần nhà, không phải trọn gói cả lô đất.
Làm sao biết báo giá đã tính phần ngoài nhà hay chưa?
Tìm mục ghi hạng mục ngoài nhà hoặc hạng mục phụ trong bảng khối lượng. Không có mục nào như vậy thì nhóm này chưa được tính. Yêu cầu nhà thầu kê thành một mục riêng có khối lượng và đơn giá, rồi bắt cả hai nhà thầu điền cùng một bảng, lúc đó mới so được hai báo giá với nhau.
Tường rào tính theo mét dài hay theo m²?
Cả hai cách đều dùng được, nhưng phải nhất quán. Tính theo m² thì lấy mét dài nhân chiều cao. Tính theo mét dài thì phải ghi kèm chiều cao, vì rào cao 1,2 mét và rào cao 2,2 mét khác nhau gần gấp đôi khối lượng. Ngoài ra phải ghi rõ có móng rào riêng hay không, đây là khoản hay bị bỏ sót.
Hai nhà cùng 100 m² mà chi phí rào lệch nhiều, vì sao?
Vì mét dài rào phụ thuộc vị trí lô đất, không phụ thuộc diện tích. Lô 5×20 nằm giữa hai nhà thường chỉ cần rào mặt trước khoảng 5 mét. Lô góc cùng diện tích có thể phải rào 25 mét, tức gấp năm lần. Đây là lý do không thể ước tính nhóm ngoài nhà bằng tỷ lệ phần trăm của giá nhà.
Nâng cốt nền sân có tốn nhiều không?
Tuỳ độ chênh so với đường và diện tích sân, tính theo m³ đất cộng phí vận chuyển. Ở Phan Rang đường trong khu dân cư được nâng dần qua các năm nên nhiều lô đất thấp hơn đường; làm sân thấp hơn đường là nước chảy vào nhà khi mưa lớn. Đây là khoản hay bị bỏ sót nhất trong nhóm ngoài nhà, nên hỏi ngay khi khảo sát.
Căn cứ
Căn cứ dùng trong bài
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 43 khoản 2 (phạm vi miễn giấy phép tính theo tổng diện tích sàn nhà ở riêng lẻ, không tính sân và công trình phụ ngoài nhà), Điều 44.
Nghị định 207/2026/NĐ-CP — Điều 32 (bảo hành tối thiểu 12 tháng, áp dụng cho cả hạng mục ngoài nhà nếu có trong hợp đồng).
QCVN 02:2022/BXD — số liệu mưa, nắng, gió khu vực Ninh Thuận – Khánh Hòa, dùng cho phần độ dốc sân và thoát nước.
Bài này không công bố đơn giá từng hạng mục ngoài nhà, vì khối lượng và kết cấu mỗi lô đất khác nhau nên một con số chung sẽ gây nhầm. Đơn giá chỉ có nghĩa khi đi kèm khối lượng đo tại chỗ.
Người chịu trách nhiệm nội dung: Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse (SH Design), MST 4500637299, chứng chỉ năng lực hạng III NIT-00084587. Nguồn: https://shdesign.vn/thi-cong/. Cập nhật 13/09/2026.
Bước tiếp theo cho nhà của anh/chị
Đọc xong rồi, làm gì tiếp?
Ba dịch vụ có giá niêm yết của SH Design, mỗi gói giải đúng một câu hỏi — dùng gói nào trả gói đó, không ràng buộc thi công.
Chưa có bản vẽ
Phác thảo mặt bằng — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Gửi ảnh sổ đỏ, nhận bản bố trí phòng đúng tỷ lệ lô đất trong 3–5 ngày.
Đã có bản vẽ, muốn soi báo giá
Dự toán bóc tách — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Không ràng buộc phải thi công với SH Design.
Cần hồ sơ đầy đủ
Thiết kế trọn bộ — 180.000đ/m² sàn, một đơn giá phẳng. Kiến trúc, kết cấu, điện nước, có chữ ký người có chứng chỉ hành nghề.
So ba gói cạnh nhau ở /goi-dich-vu/ · Đọc thêm: sáu nguồn chi phí phát sinh · tự kiểm dự toán
Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse — thương hiệu SH Design. Mã số thuế 4500637299, thành lập 04/01/2020, trụ sở 294 Yên Ninh, phường Đông Hải, Phan Rang, tỉnh Khánh Hòa. Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng III số NIT-00084587, hiệu lực đến 24/9/2034. Hotline và Zalo 0844 987 913. Nội dung chuyên môn về thi công, thiết kế và dự toán nhà ở dân dụng tại Phan Rang và các phường xã thuộc tỉnh Ninh Thuận cũ, nay là tỉnh Khánh Hòa.