Trả lời ngay
Xây nhà ở Phan Rang hết bao nhiêu tiền một mét vuông?
Không có một con số đúng cho mọi nhà — và bất kỳ ai báo giá cố định khi chưa xem lô đất đều đang đoán. Chi phí xây nhà trọn gói ở Phan Rang phụ thuộc vào bốn thứ: tổng diện tích sàn sau khi quy đổi (không phải diện tích lô đất), loại móng theo nền đất thật, chủng loại vật tư ghi trong hợp đồng, và ba khoản riêng của vùng biển mà nhà thầu ngoài tỉnh hay bỏ sót. Bài này chỉ anh/chị cách tự tính để cầm con số đi so giữa các nhà thầu, thay vì tin một đơn giá nghe qua điện thoại.
Ba câu nên hỏi trước khi tin bất kỳ báo giá nào: diện tích tính theo tim tường hay lọt lòng? · ban công, sân thượng, mái che tính hệ số bao nhiêu? · chủng loại vật tư ghi ở điều nào trong hợp đồng? Nhà thầu trả lời được ba câu này bằng số thì báo giá đó dùng được.
Cẩm nang 2026
Áp cách tính này vào mẫu cụ thể: 91 mẫu nhà kèm chi phí xây tham khảo và giá bản vẽ.
Vì sao hai nhà thầu cùng báo “một giá mỗi m²” mà tổng tiền lệch nhau rất xa?
Khách gọi tới SH Design, câu hỏi đầu tiên thường là: “Xây nhà ở Phan Rang bao nhiêu một m²?”. Câu hỏi đúng, nhưng con số trả lời thì gần như luôn gây hiểu lầm — vì chữ “m²” trong ngành xây dựng có tới ba nghĩa khác nhau, và nhà thầu nào cũng nhân đơn giá với một loại m² riêng của họ.
Trong bài này
Ba loại m² đó là:
- M² đất — số ghi trên sổ đỏ. Lô 5 × 20 m là 100 m² đất. Con số này gần như không dùng để tính tiền xây, trừ khi anh chị xây hết đất.
- M² sàn xây dựng — diện tích thật của từng tầng cộng lại. Nhà 1 trệt 2 lầu, mỗi tầng 100 m² là 300 m² sàn. Đây là con số dùng để tính phí thiết kế, phí bóc tách, và là ngưỡng xét miễn giấy phép.
- M² quy đổi — m² sàn cộng thêm phần móng, mái, sân, tum… mỗi phần nhân với một hệ số nhỏ hơn 100% vì tốn ít công và vật tư hơn một sàn hoàn chỉnh. Đây mới là con số nhà thầu nhân với đơn giá thi công.
Cùng một căn nhà, nhà thầu A tính mái bằng bê tông 50%, nhà thầu B tính 25%; A gộp móng vào tầng trệt, B tách móng ra và tăng dần theo số tầng. Đơn giá hai bên ghi trên giấy có thể giống hệt nhau, nhưng tổng m² quy đổi lệch nhau hàng chục m², và tổng tiền lệch theo. Chưa kể “gói vật tư” phía sau đơn giá đó là gạch gì, thép gì, sơn gì — và những khoản nằm ngoài gói mà tới lúc thanh toán khách mới biết.
Bài này giúp anh chị tự làm được phần khó nhất: tính diện tích quy đổi. Có con số này trong tay, anh chị đọc được mọi bảng báo giá, so sánh được các nhà thầu với nhau trên cùng một thước đo, và biết mình đang trả tiền cho cái gì.
Công thức tổng chi phí xây nhà
Tổng chi phí = Diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá theo gói vật tư + Chi phí ngoài gói
Trong đó: diện tích quy đổi tính theo bảng hệ số ở mục 2 · đơn giá theo gói vật tư là con số nhà thầu báo sau khảo sát, phụ thuộc gói thô / hoàn thiện / trọn gói và chủng loại vật tư anh chị chọn · chi phí ngoài gói là 8 khoản ở mục 5. Bài này chỉ làm phần đầu tiên và chỉ ra hai phần còn lại nằm ở đâu.
Bước 1
Bảng hệ số quy đổi diện tích theo thông lệ ngành
Đây là bảng mà nhiều nhà thầu ở Việt Nam đang dùng để quy các bộ phận không phải sàn hoàn chỉnh về “m² tương đương một sàn”. Con số là thông lệ tham khảo, không phải quy định pháp luật — mỗi nhà thầu có thể chênh vài phần trăm, và hợp đồng thật luôn tính theo khảo sát hiện trạng.
| Bộ phận công trình | Hệ số tham khảo | Vì sao tính như vậy |
|---|---|---|
| Móng đơn nhà 1–2 tầng, nền đất tốt |
≈ 30% | Chỉ có các đế móng rời dưới chân cột, khối lượng bê tông và thép ít. |
| Móng băng nhà phố 2–4 tầng, loại hay gặp ở Phan Rang |
≈ 50% | Dải bê tông chạy liên tục dưới tường và cột, phân bố tải đều hơn — hợp với nền cát. |
| Móng cọc nền yếu, nhà nhiều tầng hơn |
≈ 35–40% cộng chi phí cọc và ép cọc tính riêng theo mét dài |
Đài và giằng móng nhẹ hơn móng băng, nhưng phải cộng thêm tiền cọc. |
| Tầng trệt, các lầu, sàn lửng | 100% | Sàn hoàn chỉnh: kết cấu, tường, hoàn thiện đầy đủ. Ban công có mái che thường tính gộp vào đây. |
| Mái bằng bê tông cốt thép có chống thấm |
≈ 50% | Đổ sàn như một tầng nhưng không có tường, không hoàn thiện bên trong. |
| Mái ngói kèo thép | ≈ 70% | Khung kèo thép, xà gồ, ngói, trần — nhiều công đoạn hơn mái bằng. |
| Mái tôn | ≈ 30% | Xà gồ thép và tôn, nhẹ và nhanh; có lớp cách nhiệt thì nhỉnh hơn. |
| Sân thượng, sân phơi, ban công hở không mái che |
≈ 50% | Có sàn, lan can, chống thấm nhưng không tường, không trần. |
| Tum thang / phòng kỹ thuật trên mái | ≈ 70% | Khối nhỏ có tường và mái nhưng hoàn thiện đơn giản. |
Ba điều cần biết trước khi dùng bảng này
- Đây là thông lệ, không phải luật. Nhà thầu A tính mái bê tông 50%, nhà thầu B tính 25% và tách móng theo số tầng — cả hai đều “đúng” theo cách của họ. Việc của anh chị là hỏi rõ bảng hệ số đi kèm đơn giá đó là gì trước khi so sánh hai bên.
- Máy tính ước tính của SH Design dùng bảng hệ số riêng, ghi ngay trên từng ô nhập, thiên về cách “làm gì tính tiền nấy”: mái bằng và sân thượng tính thấp hơn bảng trên, tum có mái bê tông tính cao hơn, móng tăng dần theo số tầng. Vì vậy con số máy tính trả về có thể lệch vài chục m² so với cách tính trong bài — đó là chuyện bình thường, và cũng là lý do bài này dừng ở m² chứ không nhân ra tiền.
- Hợp đồng thật tính theo khảo sát. Sau khi xem đất, xem bản vẽ, kỹ sư mới chốt loại móng, loại mái và diện tích thật của từng phần. Mọi con số trước khảo sát chỉ để anh chị hình dung quy mô.
Bước 2
Ví dụ: nhà phố 5 × 20 m, 1 trệt 2 lầu, mái bằng bê tông, móng băng
Đây là kiểu nhà phố quen thuộc ở Phan Rang – Khánh Hòa (Ninh Thuận cũ): lô đất 100 m², xây 3 tầng, mái bằng để sau này còn làm sân thượng hoặc chồng thêm tầng. Giả sử xây hết diện tích đất, mỗi sàn 100 m².
Bước a — liệt kê từng bộ phận và diện tích thật của nó
- Móng băng: trải toàn bộ mặt bằng → 100 m²
- Tầng trệt: 100 m²
- Lầu 1: 100 m² (xây hết diện tích như tầng trệt)
- Lầu 2: 100 m²
- Mái bằng bê tông cốt thép, có chống thấm: 100 m²
Bước b — nhân từng phần với hệ số trong bảng
| Bộ phận | Diện tích thật | Hệ số | M² quy đổi |
|---|---|---|---|
| Móng băng | 100 m² | 50% | 50 m² |
| Tầng trệt | 100 m² | 100% | 100 m² |
| Lầu 1 | 100 m² | 100% | 100 m² |
| Lầu 2 | 100 m² | 100% | 100 m² |
| Mái bằng bê tông cốt thép | 100 m² | 50% | 50 m² |
| Tổng | 300 m² sàn | 400 m² quy đổi |
Vậy căn nhà 300 m² sàn này khi đưa vào bảng giá sẽ được tính là 400 m² quy đổi. Phần chênh 100 m² chính là móng và mái — hai thứ “không ở được” nhưng vẫn tốn bê tông, thép và nhân công. Nếu anh chị chỉ lấy 300 m² sàn nhân với đơn giá, con số sẽ thiếu đúng một phần tư.
Thử vài biến thể để thấy hệ số ảnh hưởng thế nào:
- Đổi sang mái ngói kèo thép: 100 × 70% = 70 m² thay vì 50 m² → tổng 420 m² quy đổi.
- Đổi mái bằng thành sân thượng 85 m² + tum thang 15 m²: 85 × 50% + 15 × 70% ≈ 53 m² thay cho 50 m² mái bằng → khoảng 403 m². Lưu ý: mái bằng và sân thượng là cùng một tấm sàn, chỉ tính một lần.
- Chừa sân trước 4 m để xe: tầng trệt còn 80 m²; lầu 1 và lầu 2 đua ban công 1,2 m (mức tối đa cho lộ giới từ 12 m theo TCVN 9411:2012 — đường 7–12 m chỉ được 0,9 m, dưới 7 m không được đua) nên mỗi lầu 86 m²; mái bằng theo lầu 2 là 86 m². Tính lại: móng 80 × 50% = 40 · trệt 80 · hai lầu 172 · mái 86 × 50% = 43 → tổng khoảng 335 m². Bớt 20 m² sân mà giảm tới 65 m² quy đổi — vì phần bỏ đi kéo theo cả móng và mái.
- Nền đất yếu phải ép cọc: móng đổi hệ số về 35–40% (35–40 m²) nhưng cộng thêm tiền cọc tính theo mét dài — tổng m² quy đổi giảm mà tiền chưa chắc giảm.
Đến đây bài viết cố ý dừng ở m². Nhân ra tiền cần hai thứ mà không bài viết nào đoán thay anh chị được: gói vật tư anh chị chọn, và điều kiện thật của lô đất. Máy tính ước tính của SH Design làm tiếp việc đó — anh chị nhập diện tích, số tầng, loại móng, loại mái, chọn gói và nhận con số tham khảo ngay trên màn hình — chỉ cần đăng nhập Google (không mất phí), không phải để lại số điện thoại.
Riêng Phan Rang
Ba khoản chi phí mà nhà thầu ngoài tỉnh hay bỏ sót khi báo giá ở Phan Rang
Đơn giá xây nhà ở Sài Gòn hay Đà Lạt không mang về Phan Rang dùng được. Nắng gắt gần như quanh năm, hơi muối từ biển theo gió vào tận trung tâm thành phố, và phần lớn nền đất là cát — ba thứ này không hiện trên bản vẽ, nhưng hiện rất rõ trên hoá đơn sửa chữa vài năm sau nếu bị bỏ qua.
1. Móng trên nền cát
Cát có sức chịu tải thay đổi mạnh theo độ chặt và độ ẩm. Cùng một khu phố, lô này đóng thử thấy chặt, lô bên cạnh lại là cát rời vì từng là ao hoặc đất san lấp. Móng băng thiết kế “theo kinh nghiệm” mà không có số liệu địa chất là một nguyên nhân thường gặp của nứt tường chéo, lún lệch một góc nhà, cửa đóng không khít sau vài mùa.
Việc phải làm: khoan khảo sát địa chất — số điểm khoan do kỹ sư quyết theo quy mô và nền đất — để có căn cứ chọn móng băng đủ hay phải ép cọc, gia cố nền. Khoản này nằm ngoài đơn giá xây và phải có trước khi thiết kế móng, không phải sau.
2. Chống ăn mòn hơi muối
Nhà cách biển vài km vẫn nằm trong vùng hơi muối. Muối bám lên thép ngoài trời, len vào khe cửa nhôm, ăn ốc vít và bản lề. Dấu hiệu quen thuộc: cửa sắt gỉ chân sau một mùa, lan can inox loại rẻ ố vàng, sơn tường phía đón gió bong từng mảng.
Việc phải làm: thép kết cấu lộ thiên dùng loại mạ kẽm hoặc sơn epoxy chống gỉ đủ lớp; ốc vít, bản lề, phụ kiện dùng inox 304 thay vì 201; cửa nhôm chọn hệ có thành dày và sơn tĩnh điện đạt chuẩn; lớp bê tông bảo vệ cốt thép dày hơn ở mặt ngoài. Mỗi thứ chỉ đắt hơn hàng tiêu chuẩn một chút, nhưng là thứ đầu tiên bị cắt để giữ đơn giá thấp.
3. Chống nóng
Phan Rang nắng gắt gần như quanh năm — kỹ sư SH Design tra số giờ nắng, hướng gió theo QCVN 02:2022/BXD khi thiết kế. Mái bằng bê tông trần hấp nhiệt cả ngày rồi toả xuống phòng ngủ tới nửa đêm; tường phía Tây không che nóng như tấm sưởi từ 2 giờ chiều. Tiền điện máy lạnh hằng tháng là nơi khoản “tiết kiệm” lúc xây lộ ra rõ nhất.
Việc phải làm: mái hai lớp (mái bê tông cộng lớp tôn hoặc ngói bên trên có khoảng thông gió, hoặc lớp cách nhiệt và gạch chống nóng); tường phía Tây xây hai lớp có khe khí hoặc ốp lam che nắng; cửa sổ hướng Tây thu nhỏ hoặc có ô văng sâu; giếng trời và cửa đối lưu để gió tự kéo qua nhà. Những thứ này phải nằm trong thiết kế từ đầu — gắn thêm sau khi xây xong vừa xấu vừa tốn hơn nhiều lần.
Cả ba khoản này SH Design đưa thẳng vào bản vẽ và bảng khối lượng ngay từ đầu, không để thành “phát sinh”. Khi so sánh báo giá, anh chị hãy hỏi thẳng nhà thầu: móng tính theo số liệu địa chất nào, thép ngoài trời xử lý ra sao, mái và tường Tây chống nóng bằng gì. Nhà thầu trả lời được ba câu này mới đáng để so giá.
Bước 3
8 khoản ngoài gói mà khách hay quên khi cộng tổng
Đơn giá theo gói — dù là thô, hoàn thiện hay trọn gói — chỉ gói phần ngôi nhà từ móng lên mái. Tám khoản dưới đây nằm ngoài gói ở hầu hết nhà thầu; hãy cộng chúng vào ngân sách trước khi ký, đừng để tới lúc dọn vào mới biết.
- Giấy phép xây dựng và thủ tục. Theo Điều 43 khoản 2 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026), nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² thuộc diện miễn giấy phép. Nhưng “miễn giấy phép” không phải “muốn xây gì thì xây”: nhà miễn giấy phép vẫn phải xây trên đất ở, đúng quy hoạch và chỉ giới xây dựng; nhà vượt một trong hai ngưỡng (7 tầng hoặc 500 m² sàn) phải xin phép và đáp ứng điều kiện cấp phép tại Điều 44. Khách ký thi công với SH Design được làm thủ tục miễn phí; tự làm thì tính thêm lệ phí, bản vẽ xin phép và thời gian đi lại. Kiểm tra sơ bộ sổ đất ở trang Thủ tục xây nhà.
- Khảo sát địa chất. Đã nói ở trên — riêng Phan Rang thì đây không phải khoản “có cũng được”. Không có số liệu, kỹ sư buộc phải thiết kế móng dư để an toàn, và phần dư đó anh chị trả bằng bê tông và thép thật.
- Thiết kế. Bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước là sản phẩm riêng, có giá riêng theo m² sàn — SH Design niêm yết thiết kế trọn bộ 180.000đ/m² sàn ở trang Gói dịch vụ, và không miễn phí dưới bất kỳ hình thức nào. Lý do: thiết kế được “tặng” thì chi phí của nó nằm ở đâu đó trong đơn giá thi công, và bản vẽ tặng thường không đủ chi tiết để bóc tách khối lượng hay để anh chị mang đi so giá nơi khác.
- Điện, nước ngoài nhà. Đường dây từ trụ điện vào đồng hồ, đồng hồ nước, ống thoát ra cống chung, bể tự hoại nếu khu vực chưa có cống, các khoản đấu nối do điện lực và công ty cấp nước thu — đều ngoài gói.
- Nội thất rời và thiết bị. Gói hoàn thiện thường dừng ở sơn, gạch, cửa, thiết bị vệ sinh, hệ thống điện âm tường. Tủ bếp, tủ áo, giường, sofa, rèm, máy lạnh, máy nước nóng, bếp từ… là khoản lớn thứ hai sau phần xây và hay bị đánh giá thấp.
- Phát sinh do đổi ý. Khoản này không có trong bất kỳ bảng giá nào nhưng gần như nhà nào cũng gặp: dời cửa sổ sau khi đã xây tường, nâng thêm phòng trên sân thượng, đổi gạch sau khi đã đặt hàng. Mỗi lần đổi ý là một lần đập, một lần chờ, và thợ đứng chờ vẫn tính công. Cách duy nhất để khoản này bằng không là chốt bản vẽ và chốt vật tư trước khi khởi công.
- Hàng rào, cổng, sân, cây xanh. Phần ngoài tường bao của ngôi nhà không nằm trong m² quy đổi. Sân lát gạch, cổng sắt, tường rào, mái che xe, đường ống tưới cây… tính riêng theo khối lượng thật.
- Bảo hành và bảo trì sau bàn giao. Theo Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, nhà ở riêng lẻ thông thường được bảo hành tối thiểu 12 tháng kể từ ngày nghiệm thu bàn giao. Hai bên thường thoả thuận giữ lại một phần giá trị hợp đồng làm tiền bảo hành cho tới khi hết thời hạn — mức này phải ghi rõ trong hợp đồng. Bảo hành là nghĩa vụ của nhà thầu, không phải chi phí của anh chị — nhưng anh chị cần biết để đọc hợp đồng: nhà thầu không ghi điều khoản bảo hành, hoặc hứa bảo hành “trọn đời” mà không cho giữ lại tiền, đều là dấu hiệu phải hỏi kỹ. Sau 12 tháng, bảo trì định kỳ (chống thấm lại mái, sơn lại mặt đón gió muối) là chi phí của chủ nhà.
Tiết kiệm đúng chỗ
6 cách giảm chi phí mà không giảm chất lượng
Giảm chi phí không có nghĩa là chọn nhà thầu rẻ nhất hay mua thép mỏng hơn. Sáu cách dưới đây đều giảm tiền bằng cách bớt lãng phí, không phải bớt vật tư.
- Chốt bản vẽ trước khi đổ móng. Sửa trên giấy rẻ hơn rất nhiều so với sửa sau khi đã đổ bê tông — đập rồi làm lại là trả tiền hai lần. Hãy dành thêm hai tuần cho khâu thiết kế, kể cả đi xem nhà người quen đã xây để hình dung kích thước thật. Một bản phác thảo mặt bằng giá theo m² sàn rẻ hơn rất nhiều so với một lần dời tường.
- Hình khối vuông vức, lưới cột đều. Nhà càng nhiều góc lồi lõm, nhiều nhịp dầm lệch, càng tốn ván khuôn, thép nối và công thợ. Mặt bằng chữ nhật, cột thẳng hàng từ móng lên mái, nhịp dầm hợp lý — kết cấu nhẹ đi mà nhà vẫn đẹp nhờ tỉ lệ và vật liệu mặt tiền.
- Tối ưu diện tích quy đổi thay vì cắt vật tư. Đọc lại bảng hệ số ở trên: mái ngói kèo thép tính cao hơn mái bằng, sân thượng có mái che tính cao hơn không mái, tum càng to càng tốn. Nếu ngân sách hạn chế, hãy bỏ bớt những phần “không ở được” trước khi hạ chủng loại gạch, sơn hay thiết bị vệ sinh.
- Phân bậc hoàn thiện theo tầm mắt. Phòng khách, mặt tiền, bếp, phòng vệ sinh chính — nơi người ta nhìn và chạm mỗi ngày — đầu tư đúng mức. Kho, sân sau, phòng vệ sinh phụ, trần tầng thượng — dùng vật liệu tiêu chuẩn, sạch và bền là đủ. Cùng một ngân sách, cách chia này cho cảm giác “nhà đẹp” hơn hẳn so với chia đều.
- Có bảng khối lượng trước khi ký. Đây là cách tiết kiệm lớn mà ít người làm. Bảng bóc tách cho anh chị biết theo bản vẽ cần bao nhiêu khối bê tông, bao nhiêu tấn thép, bao nhiêu m² gạch (đã kèm hao hụt) — từ đó so được các nhà thầu trên cùng một khối lượng, và đối chiếu giá vật liệu theo bảng giá thị trường mà không phải tin vào lời nói. Nhà thầu báo giá trên bảng khối lượng không thể “quên” hạng mục để rồi phát sinh sau.
- Làm đúng ngay từ đầu ba việc riêng của Phan Rang. Chống nóng, chống ăn mòn, khảo sát địa chất ở mục trên đều là khoản chi một lần lúc xây; bỏ qua để tiết kiệm thì vài năm sau trả bằng tiền sửa chữa, tiền điện và giá trị căn nhà khi bán lại. Đây là chỗ “tiết kiệm” dễ mất tiền.
So theo loại nhà
Nhà cấp 4, nhà 2 tầng hay nhà 3 tầng — loại nào tốn hơn tính trên mỗi mét vuông?
Tính trên mỗi m² sàn thì nhà cấp 4 thường đắt hơn nhà nhiều tầng, ngược với cảm giác thông thường. Lý do nằm ở chỗ móng và mái là hai hạng mục tốn kém mà không sinh thêm diện tích sử dụng.
Xem trên điện thoại: vuốt ngang trong khung hình để thấy hết phần chú thích bên phải.
Nhà cấp 4
Một bộ móng và một bộ mái chỉ gánh một sàn. Chia ra mỗi m² phải cõng trọn chi phí móng và mái, nên đơn giá quy đổi cao. Bù lại tổng tiền thấp nhất vì diện tích ít, và không cần cầu thang — tiết kiệm được cả diện tích lẫn kết cấu.
Nhà 2 tầng (1 trệt 1 lầu)
Cùng bộ móng và mái nhưng gánh hai sàn, nên chi phí trên mỗi m² giảm rõ. Đây là loại phổ biến nhất ở nhà phố Phan Rang. Phát sinh thêm: cầu thang, sàn bê tông cốt thép tầng lầu, và hệ điện nước đi cao hơn.
Nhà 3 tầng trở lên
Đơn giá trên mỗi m² tiếp tục giảm, nhưng không giảm mãi. Từ tầng thứ ba trở lên, cột và móng phải tăng tiết diện để gánh tải, và trên nền cát ở Phan Rang thì chi phí gia cố móng tăng nhanh hơn số tầng. Đây là chỗ báo giá theo một đơn giá phẳng hay sai nhất.
Hệ quả khi so báo giá: hai nhà thầu báo cùng một con số mỗi m² cho nhà cấp 4 và nhà 3 tầng thì ít nhất một trong hai đang tính sai — hoặc nhà cấp 4 bị tính thiếu, hoặc nhà 3 tầng bị tính thừa. Đơn giá phải khác nhau theo số tầng, và phải khác nhau theo loại móng.
Hỏi – đáp
Câu hỏi thường gặp về chi phí xây nhà ở Phan Rang
Xây nhà ở Phan Rang năm 2026 hết bao nhiêu tiền một m²?
Không có một con số đúng cho mọi căn nhà, và nhà thầu nào đưa ngay một con số qua điện thoại thì anh chị nên hỏi lại: con số đó nhân với m² nào (sàn hay quy đổi), gói vật tư gì, đã gồm móng theo địa chất và các biện pháp chống nóng, chống muối chưa. SH Design không niêm yết đơn giá thi công công khai vì cùng một đơn giá có thể đúng với lô này và sai với lô bên cạnh. Cách đúng: tính diện tích quy đổi theo bài này, dùng máy tính ước tính để có khoảng tham khảo theo gói, rồi đặt lịch khảo sát để có báo giá theo khối lượng thật.
Máy tính ước tính trên web sát thực tế tới đâu?
Máy tính dùng bảng hệ số riêng của SH Design và đơn giá theo gói vật tư đang áp dụng, nên con số là ước tính hợp lý cho một căn nhà “bình thường”: nền đất tốt, mặt bằng vuông vức, không tầng hầm hay kết cấu đặc biệt. Nó không biết lô đất của anh chị là cát rời hay cát chặt, có cần ép cọc không, mặt tiền hướng Tây hay hướng Đông. Hãy xem nó là con số để quyết định “có nên đi tiếp không”, chứ không phải con số để ký hợp đồng. Con số ký hợp đồng chỉ có sau khảo sát và bảng khối lượng.
Nhà tôi 3 tầng, 300 m² sàn có phải xin giấy phép xây dựng không?
Ngưỡng miễn phép theo Điều 43 khoản 2 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 là dưới 7 tầng và dưới 500 m² sàn — nhưng có được miễn hay không còn phụ thuộc sổ đất, quy hoạch và chỉ giới, nên tụi em không trả lời “không cần” khi chưa xem sổ. Nhà miễn giấy phép vẫn phải xây trên đất ở, đúng quy hoạch và chỉ giới xây dựng; nhà vượt một trong hai ngưỡng (7 tầng hoặc 500 m² sàn) phải xin phép và đáp ứng điều kiện cấp phép tại Điều 44. Anh chị có thể kiểm tra sơ bộ ở trang Thủ tục xây nhà; khi ký thi công với SH Design thì phần thủ tục này được làm miễn phí.
Nhà xây xong được bảo hành bao lâu?
Theo Điều 32 Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026), thời hạn bảo hành tối thiểu với nhà ở riêng lẻ thông thường là 12 tháng kể từ ngày nghiệm thu bàn giao. Trong thời gian đó, nhà thầu phải sửa các hư hỏng do thi công như nứt, thấm, bong tróc mà không thu tiền. Anh chị nên yêu cầu điều khoản bảo hành ghi rõ trong hợp đồng: thời hạn, hạng mục, thời gian nhà thầu phải có mặt sau khi báo lỗi, và số tiền giữ lại làm bảo hành.
Có nên chọn nhà thầu báo đơn giá rẻ nhất?
Đơn giá rẻ nhất hiếm khi là tổng tiền rẻ nhất. Ba cách phổ biến để một đơn giá trông rẻ: nhân với bảng hệ số thấp rồi tăng hệ số khi ký hợp đồng; dùng gói vật tư mô tả chung chung (“thép Việt Nhật hoặc tương đương”) rồi giao hàng thấp hơn; và bỏ hạng mục ra ngoài gói để tính phát sinh sau. Cách so sánh công bằng duy nhất là yêu cầu các nhà thầu báo giá trên cùng một bảng khối lượng và cùng một danh mục vật tư có tên hãng, mã sản phẩm cụ thể. Khi đó đơn giá không còn là thứ để so nữa — tổng tiền, biện pháp thi công và điều khoản bảo hành mới là thứ để so.
Đặt gói dự toán bóc tách có bắt buộc phải thi công với SH Design không?
Không. Gói dự toán bóc tách là sản phẩm độc lập, giá theo m² sàn: anh chị nhận file khối lượng theo bản vẽ (đã tính hao hụt), có công thức, kèm danh sách chỗ nghi sai trong bản vẽ, rồi muốn đưa cho nhà thầu nào cũng được. Gói này phù hợp nhất với anh chị đang chuẩn bị ký với một nhà thầu khác và muốn có một bảng khối lượng độc lập để đối chiếu. Nếu sau đó anh chị chọn SH Design thi công, bảng khối lượng đó trở thành phụ lục hợp đồng — không phải làm lại.
Bước tiếp theo
Muốn có con số thật thay vì con số tham khảo?
Bài này cho anh chị cách tính và cách đọc báo giá. Con số để ra quyết định cần hai thứ tụi em làm theo đơn đặt hàng, giá niêm yết theo m² sàn, không ràng buộc phải thi công với SH Design:
Phác thảo mặt bằng — 10.000đ/m² sàn
Không thu tối thiểu. Gửi ảnh sổ đỏ hoặc bản vẽ tay, nhận mặt bằng công năng từng tầng để biết nhà mình xây được bao nhiêu m² sàn thật — đầu vào cho mọi phép tính ở trên. Bản giao đóng dấu “phác thảo ý tưởng”, không dùng để xin phép hay thi công.
Dự toán bóc tách — 10.000đ/m² sàn
Không thu tối thiểu. Gửi bản vẽ, nhận file khối lượng theo bản vẽ (đã tính hao hụt), chia theo hạng mục có công thức, kèm danh sách chỗ nghi sai trong bản vẽ. Dùng để so nhà thầu, đối chiếu giá vật liệu và làm phụ lục hợp đồng.
Hỏi nhanh trước khi đặt
Chưa biết nhà mình thuộc trường hợp nào? Gọi hoặc nhắn Zalo 0844 987 913, thứ Hai – thứ Bảy, 7:30–17:30. Tụi em trả lời thật, kể cả khi câu trả lời là “chưa cần đặt gói nào cả”.
Căn cứ nội dung bài này
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 43 khoản 2 (công trình miễn giấy phép xây dựng), Điều 44 (điều kiện cấp giấy phép). Hiệu lực 01/7/2026.
- Nghị định 207/2026/NĐ-CP — Điều 32 (thời hạn và tiền bảo hành công trình xây dựng). Hiệu lực 01/7/2026.
- QCVN 02:2022/BXD — số liệu điều kiện tự nhiên dùng trong xây dựng (nắng, gió, mưa khu vực Phan Rang – Khánh Hòa).
- TCVN 9411:2012 — nhà ở liên kế, tiêu chuẩn thiết kế.
- Bảng hệ số quy đổi ở mục 2 là thông lệ tham khảo trong ngành, không phải văn bản pháp luật; mỗi hợp đồng tính theo khảo sát và bảng khối lượng riêng.
Người chịu trách nhiệm nội dung: Lương Viết Đinh Hoàng — Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse (SH Design), chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng III số NIT-00084587, hiệu lực đến 24/9/2034. Địa chỉ 294 Yên Ninh, phường Đông Hải, tỉnh Khánh Hòa. Cập nhật tháng 9/2026.
Xem máy tính ước tính và khoảng giá ở trang chi phí xây nhà Ninh Thuận – Phan Rang.
Bước tiếp theo cho nhà của anh/chị
Đọc xong rồi, làm gì tiếp?
Ba dịch vụ có giá niêm yết của SH Design, mỗi gói giải đúng một câu hỏi — dùng gói nào trả gói đó, không ràng buộc thi công.
Chưa có bản vẽ
Phác thảo mặt bằng — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Gửi ảnh sổ đỏ, nhận bản bố trí phòng đúng tỷ lệ lô đất trong 3–5 ngày.
Đã có bản vẽ, muốn soi báo giá
Dự toán bóc tách — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Không ràng buộc phải thi công với SH Design.
Cần hồ sơ đầy đủ
Thiết kế trọn bộ — 180.000đ/m² sàn, một đơn giá phẳng. Kiến trúc, kết cấu, điện nước, có chữ ký người có chứng chỉ hành nghề.
So ba gói cạnh nhau ở /goi-dich-vu/ · Cần người thi công: /thi-cong/
Về địa danh: mọi tên phường, xã nêu trên trang này đều thuộc tỉnh Khánh Hòa — là địa bàn tỉnh Ninh Thuận cũ, sau khi sắp xếp đơn vị hành chính theo Nghị quyết 1667/NQ-UBTVQH15. Thành phố Phan Rang – Tháp Chàm cũ nay là phường Phan Rang và các phường lân cận.
Muốn xem nhà sẽ chia phòng ra sao trước khi bàn tới tiền? Xem mẫu nhà phố Phan Rang lô 5 × 20 m — mặt bằng chi tiết nhà cấp 4, nhà 2 tầng và nhà 3 tầng, kèm giải thích vì sao mỗi loại hợp với ai.
Không biết bắt đầu tìm từ đâu? Dùng thanh trợ lý ở cuối màn hình — gõ câu hỏi, nhận câu trả lời kèm đường dẫn tới bài viết gốc.
Hỏi nhanh
Câu hỏi thường gặp về cách tính chi phí xây nhà ở Phan Rang
Chi phí xây nhà ở Phan Rang tính theo m² đất hay m² sàn?
Giá xây nhà ở Phan Rang năm 2026 khoảng bao nhiêu một m²?
Vì sao hai nhà cùng diện tích mà chi phí xây ở Phan Rang lại khác nhau?
Chi phí xây nhà đã gồm giấy phép, thiết kế và nội thất chưa?
Làm sao biết chi phí sát cho nhà mình ở Phan Rang?
Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse — thương hiệu SH Design. Mã số thuế 4500637299, thành lập 04/01/2020, trụ sở 294 Yên Ninh, phường Đông Hải, Phan Rang, tỉnh Khánh Hòa. Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng III số NIT-00084587, hiệu lực đến 24/9/2034. Hotline và Zalo 0844 987 913. Nội dung chuyên môn về thi công, thiết kế và dự toán nhà ở dân dụng tại Phan Rang và các phường xã thuộc tỉnh Ninh Thuận cũ, nay là tỉnh Khánh Hòa.