KIỂM TRA SƠ BỘ MIỄN PHÍ
Chụp sổ đất, biết ngay bước tiếp theo phải làm gì
Tải lên ảnh sổ — chụp được mấy trang thì gửi hết, kể cả trang “những thay đổi sau khi cấp” và trích lục bản đồ nếu có. Kỹ sư đọc loại đất, diện tích, số thửa rồi trả lời đúng việc anh/chị cần làm tiếp — đất ở thì xin phép thế nào, đất nông nghiệp thì phải chuyển mục đích ra sao. Không mất phí.
Về dữ liệu của anh chị: ảnh chỉ được gửi đi để đọc rồi xoá ngay — website không lưu lại ảnh sổ. Công cụ được yêu cầu bỏ qua họ tên và số căn cước in trên sổ. Kết quả là kiểm tra sơ bộ: sổ đất không ghi lộ giới, mật độ xây dựng hay quy hoạch từng thửa, nên vẫn phải đối chiếu tại cơ quan quản lý trước khi xây.
Ảnh nền: phối cảnh 3D — minh hoạ
THỦ TỤC XÂY NHÀ
Giấy phép, lộ giới và chuyển mục đích sử dụng đất tại Phan Rang – Ninh Thuận cũ
Ba câu hỏi chủ đất hay vướng nhất trước khi xây: đất này có được xây không, có phải xin phép không, và được xây tới đâu. Trang này trả lời gọn từng câu, kèm số hiệu văn bản để anh chị tự đối chiếu.
SH Design hướng dẫn thủ tục và đi cùng anh chị khi nộp hồ sơ. Chúng tôi không nhận làm dịch vụ pháp lý về đất đai — việc đó thuộc về cơ quan nhà nước và đơn vị có chức năng.
CÂU 1
Có phải xin giấy phép xây dựng không?
Theo Điều 43 khoản 2 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026), nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép khi đáp ứng đủ CẢ BA điều kiện — thiếu một điều là vẫn phải xin.
Nhà ở riêng lẻ chỉ được miễn phép khi đủ cả ba:
- Dưới 7 tầng.
- Tổng diện tích sàn dưới 500 m².
- Thửa đất không nằm trong khu vực phải quản lý chặt về quy hoạch, kiến trúc — khu vực phát triển đô thị, khu chức năng, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, khu đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Phần lớn nhà phố trong nội thị Phan Rang nằm trong khu vực đô thị đã có quy hoạch — những trường hợp này vẫn phải xin phép.
Đây là chỗ sai nhiều nhất. Nhiều chủ nhà nghe “nhà ở nông thôn miễn phép” rồi xây luôn, tới lúc hoàn công mới vỡ lẽ. Nguyên tắc của SH Design: chúng tôi không bao giờ khẳng định nhà anh chị được miễn phép — phải đối chiếu quy hoạch từng thửa với cơ quan quản lý mới chắc.
Phối cảnh 3D · minh hoạ
Phối cảnh 3D · minh hoạ
Phối cảnh 3D · minh hoạHồ sơ xin phép thường gồm: đơn đề nghị cấp giấy phép · giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất · bản vẽ thiết kế (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, mặt bằng móng) · giấy tờ về năng lực của đơn vị thiết kế. Xem hồ sơ chi tiết ↓
HỒ SƠ
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng gồm những gì?
Nhà ở riêng lẻ, nộp tại UBND cấp xã/phường nơi có đất. Nộp được trực tuyến.
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
- Bộ bản vẽ thiết kế — mặt bằng công trình trên lô đất, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, mặt bằng móng, sơ đồ đấu nối điện nước
- Nhà từ 7 tầng trở lên: thêm hồ sơ thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy
Căn cứ Điều 44 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Bản vẽ phải do đơn vị có chứng chỉ năng lực lập và chủ trì thiết kế ký tên — bản phác thảo ý tưởng không dùng để xin phép được.
THỜI GIAN
Xin giấy phép xây dựng mất bao lâu?
7 ngày làm việc
Với nhà ở riêng lẻ, thời hạn giải quyết là 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, theo Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP áp dụng từ 01/7/2026. Trước đó là 15 ngày.
Vì sao nhiều hồ sơ bị kéo dài
Chữ hợp lệ mới là chỗ mất thời gian thật. Hồ sơ thiếu giấy tờ hoặc bản vẽ không đúng quy cách thì cơ quan trả lại yêu cầu bổ sung, và đồng hồ bắt đầu đếm lại từ lần nộp đủ. Phần lớn trường hợp kéo dài là do bản vẽ, không phải do cơ quan chậm.
Ký hợp đồng thi công với SH Design thì phần xin phép chúng tôi làm giúp, không tính phí.
CÂU 2
Lộ giới và độ vươn ban công
Ban công được vươn ra bao nhiêu phụ thuộc chiều rộng lộ giới con đường trước nhà. Theo TCVN 9411:2012:
| Lộ giới đường trước nhà | Ban công được vươn ra |
|---|---|
| Dưới 5 m | Không được vươn ban công ra ngoài chỉ giới đường đỏ. |
| Từ 5 m đến 7 m | Vươn tối đa 0,5 m. |
| Từ 7 m đến 12 m | Vươn tối đa 0,9 m. |
| Từ 12 m đến 15 m | Vươn tối đa 1,2 m. |
| Trên 15 m | Vươn tối đa 1,4 m. |
Lưu ý: Phần vươn ra chỉ là ban công và ô văng — không được xây tường bao kín biến thành diện tích sàn sử dụng.
Hai điều kiện bắt buộc đi kèm, không được bỏ: phần nhô ra chỉ được tính từ độ cao 3,5 m so với mặt vỉa hè trở lên; và độ vươn phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0 m, đồng thời bảo đảm an toàn hành lang lưới điện. Lộ giới thực tế của lô đất phải tra tại cơ quan quản lý xây dựng địa phương — số trên bản đồ trực tuyến không thay thế được.
Lộ giới thực tế của lô đất tra tại cơ quan quản lý xây dựng địa phương. Muốn ước tính diện tích và chi phí xây dựng thì dùng công cụ tính →
LỘ GIỚI NHÌN TỪ MẶT TIỀN
Ba kiểu nhà hay gặp ở Phan Rang – Ninh Thuận cũ, mỗi kiểu chạm vào lộ giới một cách khác nhau.
Phối cảnh 3D · minh hoạ
Phối cảnh 3D · minh hoạ
Phối cảnh 3D · minh hoạCÂU 3
Đất vườn muốn xây nhà thì làm sao?
Phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trước, không thể xây trước rồi hợp thức hoá sau.
Khoản tiền sử dụng đất thường lớn hơn chủ đất dự tính rất nhiều. Nên hỏi trước con số này rồi mới tính ngân sách xây, đừng để tiền xây nhà bị ăn mất vào tiền chuyển đất.
Phối cảnh 3D · minh hoạ- 01Kiểm tra thửa đất có nằm trong quy hoạch đất ở
- 02Nộp đơn xin chuyển mục đích tại cơ quan tài nguyên môi trường
- 03Nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất
- 04Nộp tiền sử dụng đất
- 05Nhận giấy chứng nhận đã cập nhật
- 06Mới xin giấy phép xây dựng
Đọc trình tự đầy đủ
Trình tự thường gặp: kiểm tra thửa đất có nằm trong quy hoạch đất ở không → nộp đơn xin chuyển mục đích tại cơ quan tài nguyên môi trường → nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất → nộp tiền → nhận giấy chứng nhận đã cập nhật → mới xin giấy phép xây dựng.
SAU SÁP NHẬP TỈNH
Địa giới đã đổi — giấy tờ cũ cần đối chiếu lại
Phan Rang nay thuộc tỉnh Khánh Hòa. Giấy tờ đất cấp trước đây còn ghi địa danh cũ vẫn có giá trị pháp lý, nhưng khi nộp hồ sơ mới thì tên đơn vị hành chính phải khớp bản hiện hành.
Nếu sổ đỏ của anh chị còn ghi phường/xã cũ, nên hỏi rõ cơ quan tiếp nhận xem có cần đính chính không trước khi nộp hồ sơ xin phép — tránh bị trả hồ sơ mất cả tháng.
Hỏi nhanh
Câu hỏi thường gặp về thủ tục xây nhà ở Phan Rang
Nhà ở riêng lẻ ở Phan Rang có phải xin giấy phép xây dựng không?
Xin giấy phép xây dựng nhà ở mất bao lâu?
Hồ sơ xin phép nộp ở đâu?
Đất vườn có xây nhà được không?
Công cụ kiểm tra sổ đất trên trang này có thay được cơ quan nhà nước không?
MIỄN PHÍ TRONG BÁN KÍNH 15KM
Xem giúp miếng đất trước khi anh chị xây
Gửi vị trí lô đất và ảnh chụp sổ, SH Design xem hiện trạng, lộ giới và nói thẳng anh chị đang vướng gì. Không tính phí, không cần cam kết thi công.
Bước tiếp theo: xem hướng nắng gió · làm bản vẽ · tính chi phí.
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 43 khoản 2 (miễn giấy phép) và Điều 44 (điều kiện cấp giấy phép) — hiệu lực 01/7/2026.
TCVN 9411:2012 — nhà ở liên kế, tiêu chuẩn thiết kế.
Trang được rà lại khi có văn bản mới thay thế các căn cứ trên.
Công cụ này luôn miễn phí
Anh/chị cứ dùng thoải mái, không mất phí và không giới hạn số lần.
Nếu công cụ giúp được anh/chị, xin dành một phút đánh giá SH Design trên Google. Với thầu địa phương, một dòng đánh giá thật quý hơn tiền.
Anh/chị muốn góp một chút để giữ công cụ chạy đều thì tụi em rất quý. Không góp cũng không sao — mọi thứ vẫn dùng đầy đủ như nhau.
MB Bank
0844 987 913
LƯƠNG VIẾT ĐINH HOÀNG
Nội dung: UNG HO SH DESIGN
Sau khi chuyển xong, trang này sẽ tự báo trong vài giây. Anh/chị không cần nhắn tin xác nhận.
Khoản góp là quà tặng tự nguyện cho cá nhân, không phải phí dịch vụ. Không đổi lấy ưu tiên hay cam kết nào. Mọi việc của công ty đều có hợp đồng và hoá đơn.
Theo dõi SH Design
Xem công trình thật trước khi quyết định
Ảnh và video công trình đang làm, mẹo xây nhà ở vùng nắng gió Phan Rang, cùng đánh giá của khách đã làm với tụi em.