Trả lời ngay
Nhà thầu đưa dự toán, chủ nhà tự kiểm thế nào để biết có tính thừa không?
Dự toán là chỗ quyết định nhiều tiền nhất mà chủ nhà ít dám hỏi nhất — vì nó trông kỹ thuật. Bài này chỉ cần anh/chị biết đọc bản vẽ mặt bằng và biết nhân chia.
Đọc bảng
Một dòng dự toán đúng phải có đủ bốn cột
Mỗi hạng mục phải có: tên công việc · đơn vị (m², m³, kg, viên) · khối lượng · đơn giá. Bảng nào chỉ có tên và thành tiền, không có khối lượng, là bảng không kiểm được — và đó thường là chủ ý. Yêu cầu nhà thầu bổ sung cột khối lượng trước khi bàn giá.
| Ví dụ dòng đúng | Đơn vị | Khối lượng | Ghi chú kiểm |
|---|---|---|---|
| Bê tông móng băng M250 | m³ | từ bản vẽ móng | Dài × rộng × cao từng đoạn, cộng lại |
| Xây tường 100 gạch ống | m² | từ mặt bằng | Dài tường × cao, trừ cửa |
| Trát tường 2 mặt | m² | ≈ 2 × diện tích xây | Tường giáp nhà bên chỉ trát 1 mặt |
| Sơn nước trong nhà 2 lớp | m² | diện tích trát trong | Không tính trần nếu đóng thạch cao |
6 chỗ hay thừa
Sáu chỗ nhà thầu hay tính thừa — và cách bắt
- Diện tích sàn quy đổi. Móng, mái, sân thượng, ban công mỗi thứ có một hệ số theo thông lệ; nhà thầu áp hệ số cao hoặc tính cả phần không có mái. Đối chiếu với bảng hệ số quy đổi và tự nhân lại.
- Bê tông móng. Tính bằng thể tích từng đoạn móng từ bản vẽ; số thường thấy bị thổi lên là “đổ đầy hố đào”. Nhà trên nền cát ở Phan Rang cần móng lớn hơn thật, nhưng phải có bản vẽ móng chứng minh, không phải khai miệng.
- Thép. Lấy từ bảng thống kê thép trong bản vẽ kết cấu, không lấy theo “kinh nghiệm bao nhiêu kg mỗi m²”. Không có bảng thống kê thép thì hồ sơ thiết kế đang thiếu — yêu cầu bổ sung.
- Gạch xây và trát. Tường giáp nhà bên chỉ trát một mặt; ô cửa phải trừ; tường 100 và 200 có định mức gạch khác nhau. Ba lỗi này cộng lại lệch vài phần trăm là thường.
- Hạng mục tính hai lần. Chống thấm sân thượng vừa nằm trong “hoàn thiện mái” vừa có dòng riêng; lát nền vừa trong “hoàn thiện” vừa có “vật tư gạch”. Đọc từ trên xuống, đánh dấu mọi dòng có tên trùng.
- “Phát sinh”, “chi phí khác” không có khối lượng. Một dòng 5–10% tổng tiền không kèm giải thích là chỗ mập mờ nhất. Yêu cầu tách ra thành hạng mục cụ thể hoặc bỏ.
Khi không tự kiểm được
Thuê kỹ sư bóc tách độc lập — không kèm điều kiện thi công
Nếu anh/chị có bản vẽ nhưng không có thời gian dò từng dòng, SH Design nhận bóc tách khối lượng từ bản vẽ theo giá niêm yết 10.000đ mỗi m² sàn (12/09/2026), không thu tối thiểu, giao bảng khối lượng theo hạng mục có cột công thức để anh/chị tự đối chiếu, kèm danh sách chỗ nghi sai trong bản vẽ. Không ràng buộc phải thi công với SH Design — nhiều khách dùng bản này để đàm phán với chính nhà thầu đang báo giá.
- Bản bóc tách có thể dùng làm dự toán sơ bộ khi vay ngân hàng xây nhà, vì có khối lượng và đơn giá theo hạng mục.
- Nhà chưa có bản vẽ thì chưa bóc tách được; dùng công cụ ước tính theo diện tích trước, hoặc đặt phác thảo mặt bằng.
Gửi bản vẽ để bóc tách Xem bản bóc tách mẫu
Hotline/Zalo 0844 987 913 · Thứ 2–Thứ 7, 7:30–17:30. Ảnh trên web là phối cảnh 3D minh hoạ.
Câu hỏi thường gặp
Câu hỏi hay gặp khi kiểm dự toán nhà thầu
Nhà thầu báo giá cao hơn thực tế, làm sao biết?
So khối lượng chứ đừng so tổng tiền: yêu cầu bảng có cột khối lượng, đối chiếu 6 chỗ hay thừa trong bài, rồi so đơn giá vật tư chính với giá thị trường ở trang giá vật liệu. Lệch trên 10% ở một hạng mục lớn là phải hỏi.
Nhà thầu tính thừa khối lượng thì xử lý thế nào?
Đưa bản đối chiếu có công thức, yêu cầu điều chỉnh từng dòng. Nhà thầu tử tế sẽ sửa; nhà thầu từ chối giải thích khối lượng là tín hiệu để đổi nhà thầu trước khi ký.
Thuê bóc tách khối lượng bản vẽ nhà dân giá bao nhiêu?
Tại SH Design là 10.000đ mỗi m² sàn theo giá niêm yết ngày 12/09/2026, không thu tối thiểu; nhà 100 m² sàn khoảng 1 triệu đồng. Giá hiện hành luôn ở trang gói dịch vụ.
Dự toán sơ bộ để vay ngân hàng cần gì?
Ngân hàng thường cần bảng dự toán có hạng mục, khối lượng, đơn giá và tổng, kèm bản vẽ. Bản bóc tách từ bản vẽ đáp ứng được yêu cầu đó; anh/chị nên hỏi trước ngân hàng có yêu cầu mẫu riêng không.
Căn cứ
Căn cứ dùng trong bài
Thông lệ bóc tách khối lượng theo bản vẽ thiết kế (kiến trúc, kết cấu) và định mức xây dựng hiện hành; số liệu cụ thể luôn lấy từ bản vẽ của từng công trình.
Giá gói dự toán bóc tách niêm yết 12/09/2026 của Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse; xem giá hiện hành ở /goi-dich-vu/.
Người chịu trách nhiệm nội dung: Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse (SH Design), MST 4500637299, chứng chỉ năng lực hạng III NIT-00084587. Cập nhật 12/09/2026.
Bước tiếp theo cho nhà của anh/chị
Đọc xong rồi, làm gì tiếp?
Ba dịch vụ có giá niêm yết của SH Design, mỗi gói giải đúng một câu hỏi — dùng gói nào trả gói đó, không ràng buộc thi công.
Chưa có bản vẽ
Phác thảo mặt bằng — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Gửi ảnh sổ đỏ, nhận bản bố trí phòng đúng tỷ lệ lô đất trong 3–5 ngày.
Đã có bản vẽ, muốn soi báo giá
Dự toán bóc tách — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Không ràng buộc phải thi công với SH Design.
Cần hồ sơ đầy đủ
Thiết kế trọn bộ — 180.000đ/m² sàn, một đơn giá phẳng. Kiến trúc, kết cấu, điện nước, có chữ ký người có chứng chỉ hành nghề.
So ba gói cạnh nhau ở /goi-dich-vu/ · Cần người thi công: /thi-cong/
Đọc thêm: Sân, cổng, tường rào có trong báo giá không · Nghiệm thu xây nhà gồm mấy mốc
Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse — thương hiệu SH Design. Mã số thuế 4500637299, thành lập 04/01/2020, trụ sở 294 Yên Ninh, phường Đông Hải, Phan Rang, tỉnh Khánh Hòa. Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng III số NIT-00084587, hiệu lực đến 24/9/2034. Hotline và Zalo 0844 987 913. Nội dung chuyên môn về thi công, thiết kế và dự toán nhà ở dân dụng tại Phan Rang và các phường xã thuộc tỉnh Ninh Thuận cũ, nay là tỉnh Khánh Hòa.