Thủ tục · cập nhật 2026

Nhà tôi có phải xin giấy phép xây dựng không?

Q: Nâng thêm một tầng cho nhà cũ thì tính thế nào?

Tính theo trạng thái sau khi nâng, không phải trạng thái hiện tại. Nhà 2 tầng nâng lên 3 thì lấy 3 tầng và tổng sàn mới để xét. Ngoài ra nâng tầng gần như luôn ảnh hưởng kết cấu chịu lực, nên không thuộc nhóm sửa chữa cải tạo được miễn theo câu 5. Trước khi bàn giấy tờ, việc đầu tiên là kiểm móng và cột hiện có chịu thêm được không — khảo sát này tụi em làm miễn phí.

Từ khi Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực, câu trả lời đổi theo hướng có lợi cho chủ nhà — nhưng không phải ai cũng được miễn, và phần điều kiện mới là phần hay bị bỏ qua. Tụi em gặp nhiều chủ nhà nghe “nhà dưới 7 tầng khỏi xin phép” rồi khởi công luôn, tới lúc bị dừng thi công mới biết thửa đất của mình thuộc diện phải quản lý chặt. Bài này là năm câu tự kiểm — trả lời hết năm câu thì anh chị biết mình đang ở đâu.

⚠️ Đọc trước khi đi tiếp. Bài này giúp anh chị chuẩn bị câu hỏi để hỏi cho đúng chỗ, không thay được câu trả lời của cơ quan cấp phép. SH Design không bao giờ kết luận “nhà anh không cần xin phép” — đó là việc của cơ quan có thẩm quyền tại thửa đất cụ thể.

Tự kiểm

Năm câu, trả lời theo thứ tự

Câu 1 — Nhà anh chị bao nhiêu tầng, tổng diện tích sàn bao nhiêu?
Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 miễn giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng sàn dưới 500 m². Hai điều kiện này phải thoả đồng thời. Tổng sàn là cộng diện tích tất cả các tầng, tính cả tầng lửng và tầng tum có mái che — chỗ này nhiều người tính thiếu rồi vượt ngưỡng mà không biết.

Với nhà đang ở cần sửa lại mà không đổi kết cấu, xem các hạng mục thường làm ở bài cải tạo nhà cũ Phan Rang.
Câu 2 — Thửa đất có nằm trong khu vực phải quản lý chặt về quy hoạch và kiến trúc không?
Đây là câu quan trọng nhất và hay bị bỏ qua nhất. Kể cả khi thoả câu 1, việc miễn giấy phép không áp dụng nếu thửa đất nằm trong khu chức năng, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Lõi đô thị và vùng quanh di tích là hai chỗ hay rơi vào diện này. Chỉ UBND phường xã nơi có đất trả lời được câu này.
Câu 3 — Đất đã là đất ở chưa?
Giấy phép xây dựng và mục đích sử dụng đất là hai việc khác nhau. Được miễn giấy phép không có nghĩa là được xây nhà ở trên đất vườn, đất ruộng. Chưa phải đất ở thì phải chuyển mục đích trước — và từ 01/01/2026 cách tính tiền đã đổi, xem đất vườn lên thổ cư năm 2026.
Câu 4 — Thửa đất giáp tuyến đường nào, lộ giới bao nhiêu?
Miễn giấy phép không miễn việc phải đúng chỉ giới xây dựng, khoảng lùi và lộ giới. Nhiều tuyến có lộ giới rộng hơn mặt đường hiện tại; xây theo hàng rào đang có là lấn, và phần lấn phải tháo. Đất giáp đường sắt hoặc quốc lộ thì còn hành lang an toàn riêng.
Câu 5 — Anh chị đang xây mới, hay sửa chữa cải tạo?
Công trình sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng và không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, bảo đảm an toàn cháy và môi trường, không ảnh hưởng đấu nối hạ tầng thì thuộc nhóm được miễn. Nhưng “không ảnh hưởng kết cấu chịu lực” là điều kiện kỹ thuật — đục tường chịu lực, thêm tầng, mở rộng sàn đều có ảnh hưởng. Đây là chỗ chủ nhà hay tự đánh giá quá nhẹ.

Cách đọc kết quả: chỉ khi trả lời được cả năm câu và cả năm đều thuận thì mới có cơ sở nghĩ tới việc được miễn. Vướng bất kỳ câu nào — kể cả chỉ câu 2 — thì phải làm thủ tục. Và dù kết quả thế nào, câu trả lời cuối cùng vẫn thuộc về cơ quan cấp phép, không thuộc về bài viết này.

Hiểu cho đúng

Ba hiểu nhầm hay gặp nhất

“Miễn phép nghĩa là muốn xây sao cũng được”

Không. Miễn giấy phép chỉ bỏ một thủ tục. Toàn bộ nghĩa vụ tuân thủ quy hoạch, chỉ giới, khoảng lùi, chiều cao, an toàn cháy, và trách nhiệm với nhà liền kề vẫn giữ nguyên. Xây sai vẫn bị xử lý, và không có tờ giấy phép nào để viện dẫn rằng mình đã được duyệt.

“Miễn phép nghĩa là khỏi cần bản vẽ”

Về thủ tục thì có thể đúng. Về tiền thì sai. Không có bản vẽ, thợ làm theo cách họ quen — chỗ nào cũng “làm cho chắc”, tốn thép tốn tường ở chỗ không cần, mà chỗ cần lại thiếu. Không có bản vẽ cũng không bóc được khối lượng, tức là không có cách nào kiểm báo giá của thầu.

“Hàng xóm xây được thì mình xây được”

Hai thửa cạnh nhau có thể khác lộ giới, khác quy hoạch, thậm chí khác đơn vị hành chính sau đợt sắp xếp năm 2025. Nhà hàng xóm cũng có thể đã xây từ trước khi có quy chế quản lý kiến trúc. Đây là loại suy luận tốn tiền nhất mà tụi em gặp.

Việc của SH Design

Phần nào tụi em làm, phần nào không

Tụi em làm: khảo sát hiện trạng miễn phí; nói thẳng nhà anh chị vướng câu nào trong năm câu trên; làm hồ sơ thiết kế để nộp xin phép; và làm thủ tục xin giấy phép xây dựng miễn phí khi anh chị ký hợp đồng thi công — đây là khoản duy nhất tụi em miễn phí, không miễn phí thiết kế.

Tụi em không làm: không kết luận thay cơ quan cấp phép; không nhận thi công nhà ở trên đất chưa đủ điều kiện; không nhận hồ sơ thiết kế chính thức cho công trình vượt hạng III (chứng chỉ năng lực số NIT-00084587).

Xem theo địa bàn — mỗi phường vướng chỗ khác nhau: phường Phan Rang (lõi đô thị, quy hoạch chi tiết) · phường Đông Hải (dải ven biển, ranh giới với xã Phước Dinh) · phường Đô Vinh (đất nông nghiệp, khu vực bảo vệ di tích, hành lang đường sắt).

Gọi 0844 987 913 hỏi trước khi khởi công

Hỏi nhanh

Nhà 3 tầng 90 m² mỗi sàn thì có được miễn không?

Xét riêng quy mô thì đạt: 3 tầng (dưới 7) và tổng sàn 270 m² (dưới 500). Nhưng đó mới là câu 1 trong năm câu. Còn phải xét thửa đất có thuộc khu vực quản lý chặt không, đất đã là đất ở chưa, lộ giới thế nào. Tụi em không kết luận được từ hai con số — và cũng không ai kết luận được nếu chưa tra thửa đất.

Nâng thêm một tầng cho nhà cũ thì tính thế nào?

Tính theo trạng thái sau khi nâng, không phải trạng thái hiện tại. Nhà 2 tầng nâng lên 3 thì lấy 3 tầng và tổng sàn mới để xét. Ngoài ra nâng tầng gần như luôn ảnh hưởng kết cấu chịu lực, nên không thuộc nhóm sửa chữa cải tạo được miễn theo câu 5. Trước khi bàn giấy tờ, việc đầu tiên là kiểm móng và cột hiện có chịu thêm được không — khảo sát này tụi em làm miễn phí.

Xây không phép rồi thì xử lý sao?

Tuỳ mức độ và tuỳ trường hợp, và đây là câu chỉ cơ quan quản lý trật tự xây dựng trả lời được — có trường hợp bị buộc dừng thi công, có trường hợp phải tháo dỡ phần vi phạm. Tụi em nói rõ điều này để anh chị hiểu vì sao không nên bắt đầu khi chưa chắc: chi phí hỏi trước bằng không, chi phí tháo dỡ thì không.

Sổ đỏ ghi tên phường cũ, đi nộp hồ sơ có bị trả về không?

Không. Sổ ghi tên cũ vẫn có giá trị, không phải đổi sổ chỉ vì đổi tên đơn vị hành chính. Khi làm hồ sơ thì ghi địa chỉ theo tên mới, cơ quan tiếp nhận đối chiếu được. Tra tên cũ → tên mới của cả 24 phường xã tại /phuong-xa-moi-ninh-thuan/. Riêng sổ ghi “phường Đông Hải” thì nên tra kỹ hơn — một phần Đông Hải cũ đã cắt sang xã Phước Dinh.

Tôi tự đi làm thủ tục được không, hay phải thuê?

Tự làm được, và nhiều chủ nhà làm được. Thứ khó không phải là nộp giấy mà là bộ bản vẽ đúng chuẩn — hồ sơ xin phép cần bản vẽ có chữ ký của người có chứng chỉ hành nghề. Nếu anh chị đã có bản vẽ đủ chuẩn thì phần còn lại chủ yếu là đi lại và chờ. Nếu chưa có, thì chi phí thật nằm ở bộ hồ sơ, không nằm ở việc nộp.

Căn cứ và giới hạn của nội dung này

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — khoản 2 Điều 43 (các trường hợp miễn giấy phép xây dựng, gồm nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng sàn dưới 500 m² không thuộc khu vực phải quản lý chặt về quy hoạch, kiến trúc; và công trình sửa chữa, cải tạo không thay đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực) và Điều 44 (điều kiện cấp giấy phép xây dựng).
Nghị quyết 1667/NQ-UBTVQH15 — tên phường xã mới của tỉnh Khánh Hòa năm 2025.
Bài này không nêu mức phạt cụ thể và không kết luận trường hợp nào được miễn — cả hai đều thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước tại thửa đất cụ thể. Nội dung ở đây không phải tư vấn pháp luật.
SH Design hoạt động trong phạm vi chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng III số NIT-00084587 (Quyết định 3410/QĐ-SXD, hiệu lực đến 24/9/2034).

Người chịu trách nhiệm nội dung: Lương Viết Đinh Hoàng — Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse (SH Design). 294 Yên Ninh, phường Đông Hải, tỉnh Khánh Hòa. Hotline 0844 987 913. Cập nhật tháng 9/2026.