Trả lời ngay
Diện tích sàn xây dựng nhà phố tính thế nào?
Chín phần mười tranh cãi “sao tổng tiền lệch xa” giữa hai báo giá bắt nguồn từ chữ m². Bài này chỉ cách tự tính trong 10 phút, dùng chung cho tính chi phí xây, phí thiết kế và phí bóc tách.
Diện tích sàn là con số nhân với đơn giá trong mọi bản báo giá xây nhà Phan Rang, nên phải hỏi rõ cách tính.
Cách tính
Bốn bước tính diện tích sàn quy đổi
- Đo phần sàn có mái che của từng tầng theo mép ngoài tường (tim tường ngoài). Nhà 5 × 20 m xây hết đất, mỗi tầng 100 m²; chừa sân sau 2 m thì 90 m².
- Cộng phần phụ theo hệ số: sân thượng có mái che một phần, ban công, mái, tầng lửng, móng, tầng hầm — mỗi loại một hệ số theo thông lệ ngành (bảng ở bài cách tính chi phí xây nhà ở Phan Rang).
- Trừ phần không tính: giếng trời không mái, sân không mái thường tính hệ số thấp hoặc không tính — phải ghi rõ.
- Ghi công thức thành văn bản kèm báo giá: tầng nào bao nhiêu m², hệ số gì, tổng bao nhiêu. Không có dòng này thì đơn giá m² vô nghĩa.
Ví dụ
Ví dụ nhà phố 5 × 20 m, 1 trệt 2 lầu, mái bằng, sân thượng có mái che một phần
| Phần | Diện tích thật | Hệ số thông lệ | Quy đổi |
|---|---|---|---|
| Móng băng | 100 m² | theo thông lệ | tính riêng |
| Tầng trệt | 90 m² (chừa sân sau) | 100% | 90 m² |
| Lầu 1 | 100 m² | 100% | 100 m² |
| Lầu 2 | 100 m² | 100% | 100 m² |
| Ban công (2 tầng) | 2 × 5 m² | theo thông lệ | tính riêng |
| Sân thượng + mái bê tông | 100 m² | theo thông lệ | tính riêng |
Ba tầng có mái che cộng lại đã là 290 m² sàn — đây là con số dùng để tính phí thiết kế (180.000đ/m² → 52,2 triệu) và phí bóc tách (10.000đ/m² → 2,9 triệu) theo giá niêm yết 12/09/2026. Phần móng, ban công, mái quy đổi theo hệ số sẽ cộng thêm khi tính chi phí xây; hệ số cụ thể mỗi nhà thầu phải công bố trong báo giá của mình. SH Design không công bố hệ số nội bộ, nhưng ghi rõ trong từng báo giá gửi khách.
Dùng để làm gì
Có con số m² sàn rồi thì làm được ba việc
- Ước tính chi phí xây bằng công cụ theo diện tích — không cần để lại thông tin.
- Tính phí thiết kế và phí bóc tách trước khi đặt, vì cả hai đều tính theo m² sàn ở trang gói dịch vụ.
- So hai báo giá bằng cách ép cả hai về cùng một tổng m² và cùng hệ số — lệch còn lại mới là lệch thật.
Ước tính chi phí theo m² sàn Cách tự kiểm dự toán
Hotline/Zalo 0844 987 913 · Thứ 2–Thứ 7, 7:30–17:30. Ảnh trên web là phối cảnh 3D minh hoạ.
Câu hỏi thường gặp
Câu hỏi hay gặp về diện tích sàn
Diện tích sàn và diện tích xây dựng khác nhau không?
Trong báo giá nhà ở, “diện tích xây dựng” thường là tổng sàn đã quy đổi (có móng, mái, ban công theo hệ số), còn “diện tích sàn” là tổng các tầng có mái che. Hai nhà thầu có thể dùng hai nghĩa khác nhau — hỏi rõ trước khi so.
Diện tích tính theo tim tường hay lọt lòng?
Thông lệ báo giá xây dựng tính theo mép ngoài tường (tim tường ngoài), lớn hơn lọt lòng vài phần trăm. Phí thiết kế của SH Design cũng tính theo cách này; ghi rõ trong hợp đồng để không tranh cãi.
Sân thượng không mái có tính m² không?
Có tính nhưng theo hệ số thấp, vì vẫn phải đổ sàn, chống thấm, lát. Sân thượng có mái che thì hệ số cao hơn. Con số cụ thể nhà thầu phải ghi trong báo giá.
Nhà 5 × 20 m xây 3 tầng có bao nhiêu m² sàn?
Xây hết đất thì 300 m² sàn có mái che; chừa sân sau 2 m ở tầng trệt thì 290 m². Cộng móng, mái, ban công theo hệ số khi tính chi phí xây.
Căn cứ
Căn cứ dùng trong bài
TCVN 9411:2012 — nhà ở liên kế, tiêu chuẩn thiết kế.
Thông lệ đo bóc khối lượng nhà ở dân dụng; hệ số quy đổi cụ thể do từng nhà thầu công bố trong báo giá.
Giá gói niêm yết 12/09/2026 của Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse; giá hiện hành xem ở /goi-dich-vu/.
Người chịu trách nhiệm nội dung: Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse (SH Design), MST 4500637299, chứng chỉ năng lực hạng III NIT-00084587. Cập nhật 12/09/2026.
Bước tiếp theo cho nhà của anh/chị
Đọc xong rồi, làm gì tiếp?
Ba dịch vụ có giá niêm yết của SH Design, mỗi gói giải đúng một câu hỏi — dùng gói nào trả gói đó, không ràng buộc thi công.
Chưa có bản vẽ
Phác thảo mặt bằng — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Gửi ảnh sổ đỏ, nhận bản bố trí phòng đúng tỷ lệ lô đất trong 3–5 ngày.
Đã có bản vẽ, muốn soi báo giá
Dự toán bóc tách — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Không ràng buộc phải thi công với SH Design.
Cần hồ sơ đầy đủ
Thiết kế trọn bộ — 180.000đ/m² sàn, một đơn giá phẳng. Kiến trúc, kết cấu, điện nước, có chữ ký người có chứng chỉ hành nghề.
So ba gói cạnh nhau ở /goi-dich-vu/ · Cần người thi công: /thi-cong/
Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse — thương hiệu SH Design. Mã số thuế 4500637299, thành lập 04/01/2020, trụ sở 294 Yên Ninh, phường Đông Hải, Phan Rang, tỉnh Khánh Hòa. Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng III số NIT-00084587, hiệu lực đến 24/9/2034. Hotline và Zalo 0844 987 913. Nội dung chuyên môn về thi công, thiết kế và dự toán nhà ở dân dụng tại Phan Rang và các phường xã thuộc tỉnh Ninh Thuận cũ, nay là tỉnh Khánh Hòa.