Trả lời ngay
Thi công phần thô gồm những gì — và không gồm những gì?
Hai báo giá phần thô chênh nhau vài trăm triệu thường không phải vì một bên đắt, mà vì hai bên đang nói về hai phạm vi khác nhau.
Phạm vi
Bảng phạm vi: chắc chắn có · vùng xám · chắc chắn không
| Nhóm | Hạng mục | Ghi chú |
|---|---|---|
| Chắc chắn thuộc phần thô | Móng (đào, bê tông lót, thép, bê tông móng, giằng); cột, dầm, sàn các tầng; cầu thang bê tông; tường xây gạch; kết cấu mái và lớp lợp cơ bản; ống nước cấp – thoát chôn âm; ống luồn dây điện âm tường, âm sàn; bể phốt, hố ga | Mọi báo giá phần thô nghiêm túc đều có đủ nhóm này |
| Vùng xám — phải hỏi rõ | Trát tường trong/ngoài; chống thấm sàn vệ sinh, sân thượng, ban công; cán nền; xây bậc tam cấp; san lấp mặt bằng; ép cọc, gia cố nền; tô trần; hàng rào tạm, điện nước thi công | Nơi xếp vào thô, nơi xếp vào hoàn thiện, nơi tính riêng. Đây là chỗ sinh ra phát sinh |
| Chắc chắn không thuộc phần thô | Sơn; ốp lát; trần thạch cao; cửa đi, cửa sổ; lan can, tay vịn; thiết bị vệ sinh; dây điện, ổ cắm, đèn; bồn nước, máy bơm; cổng, tường rào; sân, đường; nội thất | Thuộc hoàn thiện hoặc mua sắm riêng |
Khi so hai báo giá, kéo cả hai về cùng một bảng phạm vi rồi mới so số. So số trước khi so phạm vi là cách chọn nhầm nhà thầu phổ biến nhất.
Vật tư
Phần thô “bao vật tư” — bao những gì
Gói phần thô thường gồm vật tư kết cấu và nhân công. Phần vật tư cần ghi rõ chủng loại, không chỉ ghi “đầy đủ”:
- Thép: thương hiệu, đường kính theo bản vẽ kết cấu. Đây là khoản lớn nhất và dễ bị đổi mác nhất.
- Xi măng, cát, đá, gạch: loại và nguồn. Ở Phan Rang, cát dùng cho bê tông phải là cát sạch, không nhiễm mặn — cát nhiễm muối làm gỉ thép từ bên trong, không nhìn thấy cho tới khi nứt.
- Bê tông: trộn tại chỗ hay bê tông thương phẩm; mác bê tông theo bản vẽ.
- Ống nước, ống điện: thương hiệu, đường kính.
- Cốp pha, giàn giáo, dụng cụ: thuộc nhà thầu.
Nói rõ mặt hạn chế của gói phần thô: nó cho chủ nhà quyền tự chọn vật tư hoàn thiện, nhưng đồng nghĩa chủ nhà phải tự điều phối thợ hoàn thiện, tự chịu trách nhiệm về tiến độ và về việc hai đội làm việc khớp nhau. Khoản tiết kiệm được so với trọn gói thường nhỏ hơn công sức bỏ ra, nếu chủ nhà không có thời gian hoặc không rành nghề.
Nghiệm thu
Ba mốc phải có mặt hoặc có ảnh khi làm phần thô
- Trước khi đổ bê tông móng: xem thép móng, khoảng cách, lớp bảo vệ, cao độ. Đổ xong là không xem lại được nữa.
- Trước khi đổ mỗi sàn: thép sàn, thép dầm, ống điện nước âm đã đặt đúng vị trí chưa. Đây là lúc sửa rẻ nhất.
- Trước khi trát: tường xây thẳng, ống âm đủ, chống thấm sàn vệ sinh đã thử nước chưa. Trát xong là che hết.
Với người ở xa không thể có mặt, ba mốc này là ba lần cần ảnh chụp có ngày — chi tiết ở bài ở xa kiểm soát việc xây nhà thế nào.
Bước tiếp theo
Đang cầm hai báo giá phần thô khác nhau?
Gửi bản vẽ, nhận bảng bóc tách khối lượng theo hạng mục để kéo cả hai báo giá về cùng một phạm vi rồi mới so. Không ràng buộc thi công với SH Design.
Gửi bản vẽ để bóc tách Xem gói thi công của SH Design
Hotline/Zalo 0844 987 913 · Thứ 2–Thứ 7, 7:30–17:30. Ảnh trên web là phối cảnh 3D minh hoạ.
Câu hỏi thường gặp
Câu hỏi hay gặp về phần thô
Xây thô là gì, khác trọn gói ở đâu?
Xây thô là làm xong phần kết cấu và vỏ bao che: móng, cột dầm sàn, tường, mái, ống điện nước âm. Trọn gói là xây thô cộng hoàn thiện — trát, sơn, ốp lát, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, điện — để vào ở được. Chọn xây thô thì chủ nhà tự lo phần hoàn thiện, được quyền chọn vật tư nhưng phải tự điều phối thợ và chịu trách nhiệm tiến độ.
Trát tường có nằm trong phần thô không?
Không có câu trả lời chung — đây là hạng mục vùng xám. Nhiều nhà thầu xếp trát vào phần thô, nhiều nơi xếp vào hoàn thiện. Tương tự với chống thấm sàn vệ sinh, cán nền, bậc tam cấp và san lấp. Cách duy nhất để biết là đọc bảng liệt kê hạng mục trong báo giá, không dựa vào hai chữ “phần thô”.
Ép cọc có tính trong giá phần thô không?
Thường không. Ép cọc và gia cố nền phụ thuộc kết quả khảo sát đất từng thửa nên hầu hết báo giá tách riêng hoặc ghi “chưa gồm”. Ở khu vực nền cát và đất san lấp quanh Phan Rang, khoản này có thể đáng kể, vì vậy nên hỏi rõ trước khi ký thay vì để thành phát sinh.
Phần thô bao vật tư thì cần ghi gì trong hợp đồng?
Ghi chủng loại từng loại vật tư kết cấu: thương hiệu và đường kính thép theo bản vẽ, loại xi măng, nguồn cát đá (cát sạch không nhiễm mặn), mác bê tông, thương hiệu ống điện nước. Ghi “vật tư đầy đủ” mà không có chủng loại thì khi bị đổi mác không có căn cứ để yêu cầu.
Nên nghiệm thu phần thô vào lúc nào?
Ba mốc quan trọng nhất: trước khi đổ bê tông móng, trước khi đổ mỗi sàn, và trước khi trát tường. Ở cả ba mốc, những gì sai còn sửa được với chi phí thấp; qua mốc là bị che kín. Người ở xa nên yêu cầu ảnh chụp có ngày ở đúng ba mốc này.
Căn cứ
Căn cứ dùng trong bài
Nghị định 207/2026/NĐ-CP — Điều 32 (bảo hành tối thiểu 12 tháng với nhà ở riêng lẻ; tiền bảo hành 3% hoặc 5% giá trị hợp đồng).
TCVN 9411:2012 — Nhà ở liên kế, tiêu chuẩn thiết kế.
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 43 khoản 2 (miễn giấy phép), Điều 44.
Người chịu trách nhiệm nội dung: Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse (SH Design), MST 4500637299, chứng chỉ năng lực hạng III NIT-00084587. Nguồn: https://shdesign.vn/thi-cong/ · https://shdesign.vn/du-toan-chi-tiet/. Cập nhật 13/09/2026.
Bước tiếp theo cho nhà của anh/chị
Đọc xong rồi, làm gì tiếp?
Ba dịch vụ có giá niêm yết của SH Design, mỗi gói giải đúng một câu hỏi — dùng gói nào trả gói đó, không ràng buộc thi công.
Chưa có bản vẽ
Phác thảo mặt bằng — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Gửi ảnh sổ đỏ, nhận bản bố trí phòng đúng tỷ lệ lô đất trong 3–5 ngày.
Đã có bản vẽ, muốn soi báo giá
Dự toán bóc tách — 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Không ràng buộc phải thi công với SH Design.
Cần hồ sơ đầy đủ
Thiết kế trọn bộ — 180.000đ/m² sàn, một đơn giá phẳng. Kiến trúc, kết cấu, điện nước, có chữ ký người có chứng chỉ hành nghề.
So ba gói cạnh nhau ở /goi-dich-vu/ · Cần người thi công: /thi-cong/ · Đọc thêm: cách đọc báo giá trọn gói · chặn phát sinh từ hợp đồng
Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse — thương hiệu SH Design. Mã số thuế 4500637299, thành lập 04/01/2020, trụ sở 294 Yên Ninh, phường Đông Hải, Phan Rang, tỉnh Khánh Hòa. Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng III số NIT-00084587, hiệu lực đến 24/9/2034. Hotline và Zalo 0844 987 913. Nội dung chuyên môn về thi công, thiết kế và dự toán nhà ở dân dụng tại Phan Rang và các phường xã thuộc tỉnh Ninh Thuận cũ, nay là tỉnh Khánh Hòa.