Dự toán · phường Đông Hải
Dự toán, bóc tách khối lượng xây nhà tại phường Đông Hải
Nhà ven biển có một chỗ rất dễ bị lợi dụng khi báo giá: hai chữ “chống ăn mòn”. Dùng nó thì đội giá cả căn nhà lên cũng có lý, mà lặng lẽ bỏ nó ra để giá nhìn rẻ cũng không ai kiểm được — vì chủ nhà không có bảng nào để đối chiếu. Bảng bóc tách khối lượng là thứ chấm dứt chuyện đó: nó tách rõ hạng mục nào thật sự phơi ra biển và cần vật tư tốt, hạng mục nào không. SH Design bóc tách từ bản vẽ của anh chị, không ràng buộc phải thi công với SH Design.
Bốn dòng mà báo giá nhà ven biển hay làm mờ
Văn phòng tụi em ở 294 Yên Ninh, trong chính phường Đông Hải — phường sát biển nhất trong năm phường nội thị. Bốn khoản dưới đây là nơi hai báo giá cùng một bản vẽ có thể lệch nhau rất nhiều, và lệch một cách hợp lý cả hai phía. Có bảng khối lượng thì anh chị biết mình đang so cái gì với cái gì.
Vật tư chịu muối — chia theo mức phơi
Không phải cả căn nhà cần vật tư chịu muối. Bảng khối lượng nên tách ba mức: phần phơi trực tiếp ngoài trời (lan can, khung mái, bản lề cửa ngoài, giá cục nóng), phần bán lộ, và phần trong nhà. Ba mức, ba yêu cầu vật liệu, ba mức giá. Báo giá gộp thành một dòng “vật tư chống ăn mòn” là dòng anh chị nên hỏi lại đầu tiên.
Chống thấm và chống ẩm — hai việc khác nhau
Chống thấm là ngăn nước mưa từ trên xuống, ngoài vào: sân thượng, ban công, nhà vệ sinh, mép tường. Chống ẩm là ngăn hơi nước từ nền cát đi ngược lên chân tường và sàn tầng một. Hai việc, hai loại vật liệu, hai vị trí thi công khác nhau. Báo giá ghi một dòng “chống thấm” thì rất có thể phần chống ẩm nền đã bị bỏ — mà đó lại là phần không sửa lại được sau khi đổ móng.
Khối lượng bê tông theo lớp bảo vệ
Nhà ven biển cần lớp bê tông bảo vệ cốt thép dày hơn nhà nội thành. Dày hơn nghĩa là khối lượng bê tông và kích thước cấu kiện thay đổi, và cả yêu cầu cấp phối cùng phụ gia. Đây là chỗ khối lượng thật khác với khối lượng bóc theo bản vẽ mẫu — và là chỗ bảng bóc tách phải nói rõ đang bóc theo con số nào trên bản vẽ kết cấu.
Khoản thứ tư là khối lượng móng. Nền ven biển nhiều cát, có nơi nước ngầm nông, nên phương án móng phụ thuộc khảo sát địa chất chứ không phụ thuộc diện tích nhà. Cùng một bản vẽ kiến trúc, móng nông và móng cọc chênh nhau rất nhiều tiền. Nếu bản vẽ của anh chị chưa có kết quả khảo sát nền thì phần móng chỉ bóc được theo giả thiết — tụi em ghi rõ giả thiết đó trong bảng thay vì đưa ra một con số trông chắc chắn.
Sản phẩm
Anh chị nhận được gì
- Bảng khối lượng theo hạng mục, dạng Excel, có công thức tính — sửa được khi bản vẽ đổi, không phải nhờ làm lại.
- Phần vật tư tách theo mức phơi, riêng cho nhà trong phường này. Đây là bảng để anh chị quyết định chi thêm ở đâu, chứ không phải để nâng giá toàn bộ.
- Danh sách chỗ nghi sai trong bản vẽ — kích thước không khớp giữa các mặt cắt, thống kê thép thiếu, chi tiết chống thấm bỏ trống, cao độ vênh. Bóc tách là lần đầu tiên có người đọc bản vẽ của anh chị theo từng con số.
Xem trước sản phẩm trước khi trả tiền: bản bóc tách mẫu.
Giá: 10.000đ/m² sàn, không thu tối thiểu. Một đơn giá, không chia bậc. Thời gian giao báo cụ thể khi nhận được bản vẽ. Không ràng buộc phải thi công với SH Design — anh chị đang xây với thầu khác vẫn đặt được, và tụi em không gọi điện thuyết phục đổi thầu.
⛔ Bảng trả về khối lượng, không phải đơn giá thi công của SH Design. Đơn giá thi công chỉ báo sau khảo sát công trình cụ thể. Giá vật liệu thị trường ở /gia-vat-lieu/, có ghi ngày cập nhật.
Cách dùng
Dùng bảng khối lượng để hỏi thầu ba câu cụ thể
Có bảng rồi thì anh chị không hỏi “sao đắt vậy” nữa — hỏi được ba câu mà thầu buộc phải trả lời bằng số:
- “Phần lan can, khung mái, bản lề ngoài trời anh báo loại nào?” Câu này tách ngay người đã tính tới hơi muối và người chưa tính.
- “Chống ẩm nền tầng một nằm ở dòng nào?” Nếu không có dòng nào thì hoặc bản vẽ thiếu, hoặc báo giá thiếu — cả hai đều cần xử lý trước khi đổ móng.
- “Móng anh báo theo phương án nào, dựa trên khảo sát nào?” Nếu chưa có khảo sát thì con số móng là giả thiết của cả hai bên, và nên ghi vào hợp đồng cách xử lý khi thực tế khác giả thiết.
Chưa nên đặt bóc tách khi anh chị chưa có bản vẽ — không có bản vẽ thì không có gì để bóc. Lúc đó dùng công cụ ước tính chi phí miễn phí, rồi phác thảo mặt bằng từ 900.000đ, rồi mới tới bước này.
Bản vẽ chưa đủ để bóc thì xem thiết kế nhà phường Đông Hải. Đã chốt và cần người làm thì xem nhận thi công phường Đông Hải. So ba gói ở /goi-dich-vu/.
Hỏi nhanh về dự toán — phường Đông Hải
Thầu báo giá cao hơn 15% vì “nhà gần biển” — có hợp lý không?
Có thể hợp lý, có thể không, và một con số phần trăm chung thì không chứng minh được gì. Chi phí tăng thật ở nhà ven biển nằm ở một số hạng mục cụ thể: kim loại ngoài trời, chống thấm chống ẩm, phụ gia và lớp bảo vệ bê tông, sơn ngoại thất. Cộng lại thành bao nhiêu thì tuỳ căn nhà — nhà nhiều ban công lan can thì tăng nhiều, nhà kín ít chi tiết ngoài trời thì tăng ít. Bảng khối lượng cho anh chị con số của căn nhà mình để đối chiếu, thay vì tranh luận về phần trăm.
Bảng bóc tách có nói được nhà em nên chi thêm bao nhiêu cho chống ăn mòn không?
Nói được phần khối lượng: bao nhiêu mét lan can, bao nhiêu bộ bản lề, bao nhiêu m² sơn ngoại thất, bao nhiêu m² chống thấm. Nhân với giá thị trường ở /gia-vat-lieu/ là ra khoảng tiền của từng phương án vật liệu. Tụi em không đưa ra một con số “nên chi X triệu” — vì đó là quyết định của anh chị dựa trên việc định ở bao lâu và sửa lại vào lúc nào.
Nhà em đang thi công dở, bóc tách để kiểm nghiệm thu được không?
Được, và đây là một trong những lúc dịch vụ này có giá trị rõ nhất. Tụi em bóc theo bản vẽ, anh chị đối chiếu với khối lượng thầu kê từng giai đoạn. Lưu ý một điều thật: phần đã đúc và đã che kín thì không ai kiểm lại được bằng bản vẽ — bảng chỉ cho biết theo thiết kế thì phải là bao nhiêu, không cho biết thực tế thợ đã làm đúng chưa. Muốn biết phần đã che thì phải có biện pháp kiểm tra tại công trường, việc đó khác.
Em chưa có kết quả khảo sát nền, bóc phần móng thế nào?
Tụi em bóc theo phương án móng ghi trên bản vẽ kết cấu và ghi rõ trong bảng rằng đó là giả thiết chưa có khảo sát. Không tự chọn giúp một phương án móng rồi trình bày như số chắc chắn. Ở dải ven biển nền cát, chênh lệch giữa các phương án móng là khoản lớn nhất trong toàn bộ bảng — nên nếu chưa khảo sát, đó là việc nên làm trước khi ký hợp đồng thi công, không phải sau.
Căn cứ và giới hạn của nội dung này
- Bảng bóc tách trả về khối lượng theo bản vẽ do khách cung cấp. Không phải hồ sơ dự toán được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, không thay thế hợp đồng thi công.
- Độ chính xác phụ thuộc độ đầy đủ của bản vẽ; thiếu kết cấu hoặc thiếu kết quả khảo sát nền thì các hạng mục liên quan chỉ ước tính theo giả thiết, và giả thiết đó được ghi rõ trong bảng.
- Bài này không công bố đơn giá thi công và không nêu tỷ lệ phần trăm tăng giá cho nhà ven biển — SH Design không có số liệu đo được để khẳng định một tỷ lệ chung.
- Nghị quyết 1667/NQ-UBTVQH15 — Mỹ Bình, Mỹ Đông, Mỹ Hải và phần còn lại của Đông Hải → phường Đông Hải. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — khoản 2 Điều 43.
- Bản bóc tách mẫu ở /ban-boc-tach-mau/ là ví dụ minh hoạ với số liệu giả định.
Người chịu trách nhiệm nội dung: Lương Viết Đinh Hoàng — Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse (SH Design), chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng III số NIT-00084587. 294 Yên Ninh, phường Đông Hải, tỉnh Khánh Hòa. Hotline 0844 987 913. Cập nhật tháng 9/2026.
Đọc tiếp
Nhận thi công — phường Đông Hải
Sát biển nhất: hơi muối ăn kim loại, nền cát, ẩm chân tường.
Chừa sẵn gì trên mái cho điện mặt trời
Năm thứ phải quyết ngay trên bản vẽ mái, trước khi đổ.
Thông tin liên hệ
Liên hệ nhà thầu nhận dự toán, bóc tách khối lượng tại phường Đông Hải
- Đơn vị: Công ty TNHH Xây dựng Sunhouse — thương hiệu SH Design
- Địa chỉ: 294 Yên Ninh, phường Đông Hải, tỉnh Khánh Hòa
- Điện thoại & Zalo: 0844 987 913
- Email: sunhousedesignnt@gmail.com
- Website: shdesign.vn
- Mã số thuế: 4500637299 — thành lập 04/01/2020
- Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng III: số NIT-00084587, hiệu lực đến 24/9/2034
- Giờ làm việc: Thứ 2 – Thứ 7, 7:30 – 17:30
Lưu ý về địa danh: phường Đông Hải nói ở đây thuộc Phan Rang, tỉnh Khánh Hòa (Ninh Thuận cũ) — không phải phường trùng tên ở Hải Phòng, Bạc Liêu hay Cam Ranh.
Liên hệ SH Design: 0844 987 913.
Theo dõi SH Design
Xem công trình thật trước khi quyết định
Ảnh và video công trình đang làm, mẹo xây nhà ở vùng nắng gió Phan Rang, cùng đánh giá của khách đã làm với tụi em.